作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價規(guī)范的嚴格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價、抵債價又是什么關(guān)系，...
一、特殊性研究
1、對象的特殊性
相對于一般的估價對象而言，拆遷評估的估價對象較為復雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，同時，一次拆遷中也往往會面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此，一次拆遷評估中，估價結(jié)果既有整體價格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價對象的這一整體與個體的關(guān)系，一個小區(qū)拆遷評估中...
一、明確估價基本事項
包括:
（1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
（2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
（3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估...
一、房地產(chǎn)評估的重要性 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活資料（如住宅），也是最基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占60％～70％，在家庭財產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物...
一、有收益性房地產(chǎn)的內(nèi)涵
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進行估價，而沒有現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個方面：一是現(xiàn)實存在的有收益性的房地產(chǎn)，例如正在經(jīng)營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如...
一、預購商品房貸款抵押中的“抵押”是期權(quán)抵押1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第4款規(guī)定：“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押，筆者認為值得商榷。
其一，從抵押物本身來看，按照...
成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。
成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。
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房地產(chǎn)估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格...
從房地產(chǎn)投資的慣例來看，房地產(chǎn)投資者很少完全以資本金（權(quán)益資金）投入。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，金融的支持變得不可缺少，房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要形式之一。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。”作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備...
新的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了房屋拆遷按照市場價值補償?shù)脑瓌t，這使得房地產(chǎn)估價在拆遷過程中起到十分重要的作用。
房屋拆遷是一項政策性很強的工作。房屋拆遷估價不僅涉及估價理論和方法等具體技術(shù)問題，最重要的，是政府政策的影響在很大程度上決定了估價的思路和方向。
拆遷估價的市場標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態(tài)...
滬公網(wǎng)安備31010402334740
