I.[法律法規(guī)]：
1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
3.《商品房銷售管理辦法》第三十五條：商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
II.對房地產(chǎn)深層導讀：
本條解釋主要解決的是“商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，對于非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量在下條解決。
一、什么是房屋的主體結(jié)構(gòu)?
所謂房屋主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。
最高人民法院民事審判第一庭編寫的《<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>的理解與適用》做了更實際的解釋：第12條中所稱的“房屋主體結(jié)構(gòu)”問題，我們認為應作廣義理解，作為一個完整的房屋建筑工程，它既應包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應包括房屋地上工程所涉及的部分。就是說地下與地上部分是不可分割的一個整體，根據(jù)建筑法的規(guī)定房屋建筑工程應當包括以下內(nèi)容:房屋的地基基礎工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。本條司法解釋中未將各部分進行詳細列舉,主要是考慮與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房銷售管理辦法》規(guī)定中的提法相一致，再就是考慮到《建筑法》中對此亦有具體的規(guī)定。所以在適用本條規(guī)定時，一定要全面理解其含義。
從高院司法解釋可以看出，商品房的主體結(jié)構(gòu)應該包括房屋的地基基礎工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等。地基基礎工程中的地基，是指支承由基礎傳遞的上部結(jié)構(gòu)負載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞，其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過大，否則將會使建筑物遭到破壞，無法滿足使用要求。
建筑物的基礎工程，是指結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎可以按照基礎埋置深度、建筑材料、基礎變形特征和結(jié)構(gòu)形式進行分類。從以上可看出，建筑物的地基基礎在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用，是影響商品房質(zhì)量的重要組成部分。
關于屋面防水工程，是指建筑物的屋頂、墻壁以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻等均防止出現(xiàn)漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程，門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程，主要指電氣的線路、開關、電表的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設備、中央空調(diào)設備等的安裝工程。
二、怎樣認定房屋主體質(zhì)量不合格?
《建筑法》第60條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。”
在商品房買賣中如何認定主體質(zhì)量問題比較復雜，開發(fā)商會在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問題上打擦邊球，拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：
(一)房屋交付前未經(jīng)驗收;
(二)雖然在交付前經(jīng)過驗收但驗收不合格。
依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進行驗收，驗收合格的應該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件;最后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
對于這兩種情形，特別提醒購房人：在辦理商品房交接入住手續(xù)時，至少應當要求出賣人由出示由建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明，查驗該工程是否經(jīng)驗收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
(三)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。
在實踐中怎么核驗的問題又是一個問題?商品房交付使用后，購房人懷疑和認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問題，則可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但要特別注意的是：委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構(gòu)，否則單方委托的檢測機構(gòu)如果得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。
三、房屋主體質(zhì)量不合格怎樣處理?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
