簡述：一份公證委托，一個父親身份，簽約人代兩名產權人簽訂居間協議并收取定金，后發現賣價過低，披露自己雖為產權人父親，但并非產權人監護人，主張合同無效。法院認為，在中介的專業審核下，買方有理由相信簽約人的代理權限，加之買方全程無過錯，要求賣方雙倍返還定金確有法律依據。
張某兢與呂某房屋買賣合同糾紛一案一審民事判決書
上海市普陀區人民法院
民事判決書
（2013）普民四（民）初字第1453號
原告張某兢與被告呂某、俞某、呂紅衛，第三人上海綺思房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本案受理后，依法由審判員曹彬獨任審判，公開開庭進行了審理。原告張某兢的委托代理人鐘建財、段晴，被告呂某的委托代理人洪勝強，被告呂紅衛暨被告俞某的委托代理人，第三人上海綺思房地產經紀有限公司的委托代理人何東風到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告張某兢訴稱，2013年5月31日，在第三人的居間下，原告與被告呂紅衛簽訂了《房地產買賣居間協議》，約定原告向本市中潭路某房屋的產權人，即被告呂某、俞某購買房屋，購房意向金為5萬元，并于協議生效后三日內補足至10萬元。如被告簽訂了居間協議，則原告同意該意向金轉為定金，被告應在簽署居間協議的十日內與原告簽訂《上海市房地產買賣合同》，如被告未能履行上述事項的，應向原告雙倍返還定金。該協議簽訂時第三人告知原告，呂紅衛系呂某的公證委托代理人及俞某的法定監護人，其有權代為簽署居間協議，原告遂于6月2日簽訂協議后當日支付了定金10萬元，但之后呂紅衛卻以其非俞某的法定監護人，無權簽署合同為由拒絕繼續交易，據了解，被告已將房屋向案外人出售。原告認為，該居間協議系在第三人的斡旋下由呂紅衛自愿簽署，相關戶籍登記亦表明其確為俞某之監護人，故原告有理由確信呂紅衛的代理及監護行為，系爭協議應為合法有效，被告拒絕交易屬于違約，應雙倍返還定金，同時，因房價上漲，被告的行為導致原告不得不花費更多的精力與更高的價款另購房屋，故訴至法院，請求判令：一、解除原被告之間的居間協議；二、被告雙倍返還定金（已歸還定金10萬元，另有差額10萬元未支付）；三、被告賠償原告損失10萬元；四、本案受理費由被告負擔。
被告呂某辯稱，一、系爭房屋系呂某通過公證委托其父呂紅衛出售，公證委托書上載明了收取房款的賬戶，但原告并未將房款匯入上述賬戶，而是匯入了呂紅衛的賬戶，導致至今為止呂某并未收到任何房款；二、據呂某所知，該協議采取的簽訂順序為出售方在前、原告在后，現居間協議中出售方的簽字均非本人所為，表明原告在簽署協議時未規避相應的風險，應自負其責。綜上所述，呂某雖授權呂紅衛簽訂合同，但未授權其收取房款與定金，系爭居間協議應該無效，現呂紅衛已向原告返還了定金，原告不存在任何損失，故對原告訴請不能同意。
被告俞某、呂紅衛辯稱，一、俞某系呂紅衛前妻之女，呂紅衛離婚后，相關的司法程序將俞某的監護人指定為前妻的父母俞阿棋、李小妹，故呂紅衛已非俞某之監護人；二、該房屋出售時，呂某通過公證委托呂紅衛為代理人，俞某的監護人則通過公證委托其親屬孫小山為代理人。被告將該房屋在多個中介公司掛牌后，第三人主動與呂紅衛取得聯系要求簽訂居間協議，呂紅衛向第三人了出示產證及公證書并聲明居間合同必須要兩位代理人簽字，但第三人表示只需呂紅衛一人簽字即可，在此情形下，呂紅衛簽訂了居間協議，但事后俞某的代理人孫小山認為房產交易價格過低而拒絕繼續履行居間協議，呂紅衛隨即向原告退還了定金10萬元。綜上所述，訟爭產生的原因是第三人作為中介方未盡職責導致協議簽字手續不全而無效，此責任不應由被告承擔，對原告訴請不能同意。
第三人上海綺思房地產經紀有限公司述稱，涉案居間協議系第三人赴呂紅衛家中簽訂。呂紅衛向第三人出示了兩份公證書，并表示俞某的代理人孫小山不在場，其可以代表俞某簽署合同。根據上述文書，且考慮到呂紅衛是俞某的監護人，第三人認為居間協議可由呂紅衛一人簽署。在居間協議簽署后，呂紅衛卻致電第三人，以案外方出價更高為由拒絕繼續本次交易，故產生訟爭的原因是被告一房兩賣，請求法院依法判決。
經審理查明，2013年5月31日，原告與呂紅衛簽訂《房地產買賣居間協議》一份。該協議中，原告為買受方，呂某、俞某為出賣方，呂紅衛為出賣方代理人，第三人為居間方，協議約定原告向出賣方購買本市中潭路房屋，房價款為355萬，購房意向金為5萬元，并于協議生效后三日內補足至10萬元。如出賣方接受買賣條件并簽訂居間協議的，則買受方同意將意向金轉為定金，出賣方應在簽署居間協議的十日內與買受方簽訂《上海市房地產買賣合同》，如未能履行上述事項的，出賣方應雙倍返還定金。上述協議簽訂后，呂紅衛出具了收款賬戶確認書，原告向該賬戶匯入定金10萬元。之后，呂紅衛拒絕繼續房屋交易并退還了定金，原告則要求其承擔違約責任，雙方交涉未果。2013年6月27日，原告訴至本院，要求被告雙倍返還定金，2013年12月25日，原告變更如其現訴請。
另查明，一、據黃山市公安局下屬派出所于2013年6月25日出具的戶籍證明載明，俞某曾用名為“俞浥朵”，監護人為其母“俞金憑（曾用名俞金花）”、其父“呂紅衛”；二、2009年7月3日，黃山市屯溪區人民法院作出（2009）屯民一初字第00659號、案由為法定繼承的民事調解書，確認呂某為呂紅衛與俞金花婚生子，俞某為俞金花非婚生女，俞金花于2008年10月20日死亡后，俞某由俞金花的父母俞阿棋、李小妹作為法定代理人撫養，上海市中潭路100弄88號3103室，即系爭房屋由俞某的法定代理人與呂某的法定代理人協商一致出售；三、系爭房屋產權人為呂某、俞某。2013年4月22日，呂某通過安徽省黃山市恒平公證處辦理了公證委托書，該委托書載明呂某委托呂紅衛出售系爭房屋，委托事項為簽訂買賣合同、辦理產權登記、代為收取房款并匯入指定賬戶等；同日，俞阿棋、李小妹作為俞某的法定代理人通過該公證處辦理了公證委托書，委托孫小山代辦系爭房屋的轉讓手續；四、2013年5月27日，黃山市屯溪區人民法院作出（2013）屯民一初字第00073號、案由為婚姻家庭糾紛的民事判決書，確認呂紅衛與俞某之間無親子血緣關系；五、被告自認系爭房屋已于2013年7月另售他人。
本院認為：依法成立的合同受法律保護。如房屋交易雙方在中介的居間下初步達成締結正式房地產買賣合同意向的，則應在約定的時限內履行義務，否則須承擔相應的違約責任。本案中，呂紅衛作為呂某的公證委托代理人以及公安部門對外公開的戶籍信息登記中俞某的父親及監護人，應對其代表呂某、俞某于居間協議中簽字的行為承擔責任，該居間協議一旦生效，所產生的法律后果由房屋出售方呂某、俞某承受。同時，鑒于上述公證文書以及戶籍信息的公示性與真實性，原告作為買受方，在具有專業中介資質的第三人指導下，有理由確信呂紅衛的代理及監護行為的合法性，并期待房屋交易能夠無障礙進行，現被告拒絕出售房屋，理應按約定承擔雙倍返還定金的違約責任。針對被告的辯稱，本院認為，本案中并無證據表明原告在簽約或履約的過程中具有過錯，故即使呂紅衛有越權締約行為，由此導致合同無效所產生的損失亦應由被告方承擔，如被告認為己方代理人或監護人之間對出售房屋意見不一致使買賣不能繼續的，或因第三人未盡居間義務導致呂紅衛誤簽協議的，可向相對責任方主張，但不得以此為由免除其應對買受方承擔的違約責任。現既然居間協議不可能繼續履行，對原告要求解除協議并由被告雙倍返還定金的訴請予以支持，協議解除日為原告提起訴訟之日，因定金的本金已由被告退還，故尚需對剩余的未支付部分予以結算。原告的其他損失主張證據不足，本院不再予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條之規定，判決如下：
一、原告張某兢、被告呂某、被告俞某、第三人上海綺思房地產經紀有限公司就上海市中潭路房屋簽訂的《房地產買賣居間協議》于2013年6月27日解除；
二、被告呂某、俞某應于本判決生效之日起十日內支付原告張某兢人民幣100000元；
三、對原告張某兢的其余訴請不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的利息。
本案訴訟保全費人民幣1020元，由被告呂某、俞某負擔。
本案受理費人民幣2300元，減半收取，計人民幣1150元，由被告呂某、俞某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員 ?曹彬
二〇一四年二月十九日
書記員 ?蔣平
