簡述：一份公證委托，一個(gè)父親身份，簽約人代兩名產(chǎn)權(quán)人簽訂居間協(xié)議并收取定金，后發(fā)現(xiàn)賣價(jià)過低，披露自己雖為產(chǎn)權(quán)人父親，但并非產(chǎn)權(quán)人監(jiān)護(hù)人，主張合同無效。法院認(rèn)為，在中介的專業(yè)審核下，買方有理由相信簽約人的代理權(quán)限，加之買方全程無過錯(cuò)，要求賣方雙倍返還定金確有法律依據(jù)。
張某兢與呂某房屋買賣合同糾紛一案一審民事判決書
上海市普陀區(qū)人民法院
民事判決書
（2013）普民四（民）初字第1453號(hào)
原告張某兢與被告呂某、俞某、呂紅衛(wèi)，第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本案受理后，依法由審判員曹彬獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某兢的委托代理人鐘建財(cái)、段晴，被告呂某的委托代理人洪勝強(qiáng)，被告呂紅衛(wèi)暨被告俞某的委托代理人，第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人何東風(fēng)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某兢訴稱，2013年5月31日，在第三人的居間下，原告與被告呂紅衛(wèi)簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定原告向本市中潭路某房屋的產(chǎn)權(quán)人，即被告呂某、俞某購買房屋，購房意向金為5萬元，并于協(xié)議生效后三日內(nèi)補(bǔ)足至10萬元。如被告簽訂了居間協(xié)議，則原告同意該意向金轉(zhuǎn)為定金，被告應(yīng)在簽署居間協(xié)議的十日內(nèi)與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如被告未能履行上述事項(xiàng)的，應(yīng)向原告雙倍返還定金。該協(xié)議簽訂時(shí)第三人告知原告，呂紅衛(wèi)系呂某的公證委托代理人及俞某的法定監(jiān)護(hù)人，其有權(quán)代為簽署居間協(xié)議，原告遂于6月2日簽訂協(xié)議后當(dāng)日支付了定金10萬元，但之后呂紅衛(wèi)卻以其非俞某的法定監(jiān)護(hù)人，無權(quán)簽署合同為由拒絕繼續(xù)交易，據(jù)了解，被告已將房屋向案外人出售。原告認(rèn)為，該居間協(xié)議系在第三人的斡旋下由呂紅衛(wèi)自愿簽署，相關(guān)戶籍登記亦表明其確為俞某之監(jiān)護(hù)人，故原告有理由確信呂紅衛(wèi)的代理及監(jiān)護(hù)行為，系爭(zhēng)協(xié)議應(yīng)為合法有效，被告拒絕交易屬于違約，應(yīng)雙倍返還定金，同時(shí)，因房價(jià)上漲，被告的行為導(dǎo)致原告不得不花費(fèi)更多的精力與更高的價(jià)款另購房屋，故訴至法院，請(qǐng)求判令：一、解除原被告之間的居間協(xié)議；二、被告雙倍返還定金（已歸還定金10萬元，另有差額10萬元未支付）；三、被告賠償原告損失10萬元；四、本案受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告呂某辯稱，一、系爭(zhēng)房屋系呂某通過公證委托其父呂紅衛(wèi)出售，公證委托書上載明了收取房款的賬戶，但原告并未將房款匯入上述賬戶，而是匯入了呂紅衛(wèi)的賬戶，導(dǎo)致至今為止呂某并未收到任何房款；二、據(jù)呂某所知，該協(xié)議采取的簽訂順序?yàn)槌鍪鄯皆谇啊⒃嬖诤螅F(xiàn)居間協(xié)議中出售方的簽字均非本人所為，表明原告在簽署協(xié)議時(shí)未規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自負(fù)其責(zé)。綜上所述，呂某雖授權(quán)呂紅衛(wèi)簽訂合同，但未授權(quán)其收取房款與定金，系爭(zhēng)居間協(xié)議應(yīng)該無效，現(xiàn)呂紅衛(wèi)已向原告返還了定金，原告不存在任何損失，故對(duì)原告訴請(qǐng)不能同意。
被告俞某、呂紅衛(wèi)辯稱，一、俞某系呂紅衛(wèi)前妻之女，呂紅衛(wèi)離婚后，相關(guān)的司法程序?qū)⒂崮车谋O(jiān)護(hù)人指定為前妻的父母俞阿棋、李小妹，故呂紅衛(wèi)已非俞某之監(jiān)護(hù)人；二、該房屋出售時(shí)，呂某通過公證委托呂紅衛(wèi)為代理人，俞某的監(jiān)護(hù)人則通過公證委托其親屬孫小山為代理人。被告將該房屋在多個(gè)中介公司掛牌后，第三人主動(dòng)與呂紅衛(wèi)取得聯(lián)系要求簽訂居間協(xié)議，呂紅衛(wèi)向第三人了出示產(chǎn)證及公證書并聲明居間合同必須要兩位代理人簽字，但第三人表示只需呂紅衛(wèi)一人簽字即可，在此情形下，呂紅衛(wèi)簽訂了居間協(xié)議，但事后俞某的代理人孫小山認(rèn)為房產(chǎn)交易價(jià)格過低而拒絕繼續(xù)履行居間協(xié)議，呂紅衛(wèi)隨即向原告退還了定金10萬元。綜上所述，訟爭(zhēng)產(chǎn)生的原因是第三人作為中介方未盡職責(zé)導(dǎo)致協(xié)議簽字手續(xù)不全而無效，此責(zé)任不應(yīng)由被告承擔(dān)，對(duì)原告訴請(qǐng)不能同意。
第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱，涉案居間協(xié)議系第三人赴呂紅衛(wèi)家中簽訂。呂紅衛(wèi)向第三人出示了兩份公證書，并表示俞某的代理人孫小山不在場(chǎng)，其可以代表俞某簽署合同。根據(jù)上述文書，且考慮到呂紅衛(wèi)是俞某的監(jiān)護(hù)人，第三人認(rèn)為居間協(xié)議可由呂紅衛(wèi)一人簽署。在居間協(xié)議簽署后，呂紅衛(wèi)卻致電第三人，以案外方出價(jià)更高為由拒絕繼續(xù)本次交易，故產(chǎn)生訟爭(zhēng)的原因是被告一房兩賣，請(qǐng)求法院依法判決。
經(jīng)審理查明，2013年5月31日，原告與呂紅衛(wèi)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份。該協(xié)議中，原告為買受方，呂某、俞某為出賣方，呂紅衛(wèi)為出賣方代理人，第三人為居間方，協(xié)議約定原告向出賣方購買本市中潭路房屋，房價(jià)款為355萬，購房意向金為5萬元，并于協(xié)議生效后三日內(nèi)補(bǔ)足至10萬元。如出賣方接受買賣條件并簽訂居間協(xié)議的，則買受方同意將意向金轉(zhuǎn)為定金，出賣方應(yīng)在簽署居間協(xié)議的十日內(nèi)與買受方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如未能履行上述事項(xiàng)的，出賣方應(yīng)雙倍返還定金。上述協(xié)議簽訂后，呂紅衛(wèi)出具了收款賬戶確認(rèn)書，原告向該賬戶匯入定金10萬元。之后，呂紅衛(wèi)拒絕繼續(xù)房屋交易并退還了定金，原告則要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方交涉未果。2013年6月27日，原告訴至本院，要求被告雙倍返還定金，2013年12月25日，原告變更如其現(xiàn)訴請(qǐng)。
另查明，一、據(jù)黃山市公安局下屬派出所于2013年6月25日出具的戶籍證明載明，俞某曾用名為“俞浥朵”，監(jiān)護(hù)人為其母“俞金憑（曾用名俞金花）”、其父“呂紅衛(wèi)”；二、2009年7月3日，黃山市屯溪區(qū)人民法院作出（2009）屯民一初字第00659號(hào)、案由為法定繼承的民事調(diào)解書，確認(rèn)呂某為呂紅衛(wèi)與俞金花婚生子，俞某為俞金花非婚生女，俞金花于2008年10月20日死亡后，俞某由俞金花的父母俞阿棋、李小妹作為法定代理人撫養(yǎng)，上海市中潭路100弄88號(hào)3103室，即系爭(zhēng)房屋由俞某的法定代理人與呂某的法定代理人協(xié)商一致出售；三、系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為呂某、俞某。2013年4月22日，呂某通過安徽省黃山市恒平公證處辦理了公證委托書，該委托書載明呂某委托呂紅衛(wèi)出售系爭(zhēng)房屋，委托事項(xiàng)為簽訂買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記、代為收取房款并匯入指定賬戶等；同日，俞阿棋、李小妹作為俞某的法定代理人通過該公證處辦理了公證委托書，委托孫小山代辦系爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)；四、2013年5月27日，黃山市屯溪區(qū)人民法院作出（2013）屯民一初字第00073號(hào)、案由為婚姻家庭糾紛的民事判決書，確認(rèn)呂紅衛(wèi)與俞某之間無親子血緣關(guān)系；五、被告自認(rèn)系爭(zhēng)房屋已于2013年7月另售他人。
本院認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。如房屋交易雙方在中介的居間下初步達(dá)成締結(jié)正式房地產(chǎn)買賣合同意向的，則應(yīng)在約定的時(shí)限內(nèi)履行義務(wù)，否則須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，呂紅衛(wèi)作為呂某的公證委托代理人以及公安部門對(duì)外公開的戶籍信息登記中俞某的父親及監(jiān)護(hù)人，應(yīng)對(duì)其代表呂某、俞某于居間協(xié)議中簽字的行為承擔(dān)責(zé)任，該居間協(xié)議一旦生效，所產(chǎn)生的法律后果由房屋出售方呂某、俞某承受。同時(shí)，鑒于上述公證文書以及戶籍信息的公示性與真實(shí)性，原告作為買受方，在具有專業(yè)中介資質(zhì)的第三人指導(dǎo)下，有理由確信呂紅衛(wèi)的代理及監(jiān)護(hù)行為的合法性，并期待房屋交易能夠無障礙進(jìn)行，現(xiàn)被告拒絕出售房屋，理應(yīng)按約定承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。針對(duì)被告的辯稱，本院認(rèn)為，本案中并無證據(jù)表明原告在簽約或履約的過程中具有過錯(cuò)，故即使呂紅衛(wèi)有越權(quán)締約行為，由此導(dǎo)致合同無效所產(chǎn)生的損失亦應(yīng)由被告方承擔(dān)，如被告認(rèn)為己方代理人或監(jiān)護(hù)人之間對(duì)出售房屋意見不一致使買賣不能繼續(xù)的，或因第三人未盡居間義務(wù)導(dǎo)致呂紅衛(wèi)誤簽協(xié)議的，可向相對(duì)責(zé)任方主張，但不得以此為由免除其應(yīng)對(duì)買受方承擔(dān)的違約責(zé)任。現(xiàn)既然居間協(xié)議不可能繼續(xù)履行，對(duì)原告要求解除協(xié)議并由被告雙倍返還定金的訴請(qǐng)予以支持，協(xié)議解除日為原告提起訴訟之日，因定金的本金已由被告退還，故尚需對(duì)剩余的未支付部分予以結(jié)算。原告的其他損失主張證據(jù)不足，本院不再予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：
一、原告張某兢、被告呂某、被告俞某、第三人上海綺思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就上海市中潭路房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》于2013年6月27日解除；
二、被告呂某、俞某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某兢人民幣100000元；
三、對(duì)原告張某兢的其余訴請(qǐng)不予支持。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
本案訴訟保全費(fèi)人民幣1020元，由被告呂某、俞某負(fù)擔(dān)。
本案受理費(fèi)人民幣2300元，減半收取，計(jì)人民幣1150元，由被告呂某、俞某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員 ?曹彬
二〇一四年二月十九日
書記員 ?蔣平
