簡(jiǎn)述：使用權(quán)房買賣過程中，由于手續(xù)較為繁瑣，且過程中需要買賣雙方積極配合，一旦失去信任關(guān)系，將對(duì)交易產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)。本案中，買方要求確認(rèn)交易事項(xiàng)，而與賣方就部分事項(xiàng)無法達(dá)成一致。賣方稱責(zé)任在買方，拒絕返還定金。買方訴至法院，因雙方就房款支付時(shí)間以及具體過戶時(shí)間上難以協(xié)調(diào)，不能歸責(zé)于任何一方，買方要求返還定金獲法院支持。
顏某某與徐某某房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書
上海市第二中級(jí)人民法院
民事判決書
（2013）滬二中民二（民）終字第1067號(hào)
上訴人顏某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2012)黃浦民四(民)初字第1078號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年6月13日公開開庭審理了本案。上訴人顏某某，被上訴人徐某某及其與被上訴人陳某共同委托代理人段晴，原審第三人上海中原物業(yè)代理有限公司(以下簡(jiǎn)稱中原公司)委托代理人李某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2012年6月9日，徐某某與顏某某及中原公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：徐某某委托中原公司居間購(gòu)買權(quán)利人是顏某某的上海市長(zhǎng)樂路XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋，建筑面積25.5平方米)；徐某某將定金人民幣(以下幣種均為人民幣)10萬(wàn)元直接支付給顏某某；徐某某應(yīng)支付給顏某某的任何款項(xiàng)若需通過轉(zhuǎn)帳等方式支付的，顏某某同意支付至顏某某上海工商銀行的賬戶內(nèi)；徐某某與顏某某約定簽訂買賣合同的時(shí)間在2012年7月1日以前；系爭(zhēng)房屋已設(shè)立租賃，租賃期限是至2014年12月30日止，月租金為18,000元，顏某某保證該租金真實(shí)有效，否則承擔(dān)違約責(zé)任；系爭(zhēng)房屋“現(xiàn)在是非居住，通過房產(chǎn)交易中心過戶后屬居住”；中原公司必須確保徐某某“能夠合法正常經(jīng)營(yíng)或出租該商鋪，包括辦理掛靠、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及幫助乙方(即徐某某)辦理居改非證明”；徐某某與顏某某同意在顏某某簽署本協(xié)議后共同赴上海市延安西路XXX號(hào)XXX室中原公司處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，如果徐某某未能履行該約定，則已支付顏某某的定金不予返還。在該協(xié)議中，徐某某、顏某某約定了房?jī)r(jià)款為295萬(wàn)元，其中首付款90萬(wàn)元，第二期房款150萬(wàn)元，尾款55萬(wàn)元，但未約定這些房款的支付時(shí)間。同日，顏某某向徐某某出具了10萬(wàn)元的定金收條。
2012年7月5日，顏某某將其給徐某某的函和給中原公司的函，一并郵寄給上海市延安西路XXX號(hào)中原公司的領(lǐng)導(dǎo)及案外人黃A收(該信函因故被退回)。在給徐某某的函件中，顏某某稱：“因你單方面要求改變?cè)喌摹康禺a(chǎn)買賣居間協(xié)議’，致使合同無法簽約，責(zé)任在你方”。在給中原公司的函件中,顏某某稱：“我和買方徐某某及貴方黃A于2012年6月9日簽訂的‘房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議’，因買方徐某某單方面要求改變條款，致使合同無法按時(shí)簽約，責(zé)任在買方”。
2012年7月26日，徐某某通過EMS國(guó)內(nèi)特快專遞的方式向系爭(zhēng)房屋所在地郵寄了給顏某某的《關(guān)于要求返還上海市長(zhǎng)樂路XXX號(hào)房屋購(gòu)房定金的函》，要求顏某某在收到本函件的3日內(nèi)與徐某某聯(lián)系返還10萬(wàn)元的購(gòu)房定金事宜。該函件于2012年7月27日到達(dá)系爭(zhēng)房屋所在地，但非顏某某簽收。
原審法院又查明：系爭(zhēng)房屋是公有房屋性質(zhì)，承租人是顏某某。
原審法院再查明：黃A原系中原公司的員工，2012年6月30日因個(gè)人原因辭職。
原審法院審理中，顏某某申請(qǐng)證人金A(系顏某某的朋友)出庭作證。該證人陳述：其與顏某某系十多年的朋友。2012年7月1日，證人陪同顏某某一起去中原公司處簽合同。徐某某、陳某到場(chǎng)后，拿出一份修改后的合同，要求顏某某按修改后的條款簽訂合同，顏某某不同意。因雙方各持己見，最后合同未簽訂。
原審法院認(rèn)為，徐某某與顏某某雖然通過中原公司的居間，自愿簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，但鑒于該協(xié)議中對(duì)于房款(包括首付款，第二期房款和尾款)僅約定了金額，至于房款的支付時(shí)間以及交房時(shí)間等等均未明確約定，因此需要雙方進(jìn)一步協(xié)商確定，更何況系爭(zhēng)房屋屬于使用權(quán)房，如需要進(jìn)行交易，必須按照規(guī)定辦理相關(guān)的手續(xù)。根據(jù)查明的事實(shí)以及三方當(dāng)事人的陳述，徐某某方與顏某某最后未簽訂房屋買賣合同的原因在于雙方對(duì)于房款等的相關(guān)條款存有爭(zhēng)議，繼而無法達(dá)成一致意見，因此房屋買賣合同最終未簽訂的責(zé)任不可歸責(zé)于雙方。基于上述闡明的意見，以及有關(guān)定金的法律規(guī)定，顏某某應(yīng)當(dāng)將定金10萬(wàn)元返還給徐某某、陳某，徐某某、陳某關(guān)于要求返還定金的訴請(qǐng)于法有據(jù)，應(yīng)予支持。至于定金的利息，鑒于雙方在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中并無定金利息的約定，且徐某某、陳某也無證據(jù)證明其在2012年7月26日前向顏某某主張過要求返還定金，因此，對(duì)于徐某某、陳某主張的利息訴請(qǐng)中的2012年7月2日至2012年7月26日間部分，因缺乏相關(guān)依據(jù)，法院不予支持。雖然徐某某《關(guān)于要求返還上海市長(zhǎng)樂路XXX號(hào)房屋購(gòu)房定金的函》于2012年7月27日到達(dá)涉訟房屋所在地，但因非顏某某簽收，顏某某亦否認(rèn)收到該函，徐某某、陳某亦應(yīng)知系爭(zhēng)房屋已出租他人，因此2012年7月27日不能作為徐某某、陳某主張權(quán)利的有效時(shí)間。鑒于徐某某、陳某于2012年8月14日向法院遞交了起訴狀，顏某某于2012年8月23日收到起訴狀副本，因此，利息從2012年8月24日起算較妥，對(duì)于徐某某、陳某主張的利息訴請(qǐng)中的2012年7月27日至2012年8月23日間的部分，法院亦不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、第六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：一、顏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還徐某某、陳某定金10萬(wàn)元；二、顏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付徐某某、陳某定金10萬(wàn)元的利息(從2012年8月24日起計(jì)算至本判決生效之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期存款利率計(jì)算)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2,300元，由顏某某負(fù)擔(dān)。
顏某某不服原審法院判決，向本院提起上訴稱，雙方簽訂了居間協(xié)議并約定在2012年7月1日前簽訂買賣合同，但由于徐某某、陳某中途單方要求變更協(xié)議條款，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂，徐某某、陳某對(duì)此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，徐某某、陳某支付的定金應(yīng)適用定金罰則，即因徐某某、陳某原因致合同無法簽訂的，顏某某無需返還定金，徐某某、陳某要求返還定金無依據(jù)，顏某某不存在過錯(cuò)，不同意返還定金并支付利息，原審判決錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判駁回徐某某、陳某原審中的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人徐某某、陳某辯稱，不同意顏某某的上訴請(qǐng)求，居間協(xié)議只是對(duì)付款金額作了約定，但沒有約定支付的時(shí)間，且交易的房屋系公有住房，之后由于雙方?jīng)]有協(xié)商一致故沒有簽訂買賣合同，徐某某、陳某現(xiàn)要求返還定金是合理的，請(qǐng)求維持原判。
原審第三人中原公司述稱，同意徐某某、陳某的意見，請(qǐng)求法院依法裁判。
本院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，徐某某、陳某與顏某某通過中原公司的居間，就系爭(zhēng)房屋的買賣簽訂居間協(xié)議，徐某某、陳某為此支付了顏某某定金10萬(wàn)元。雖然居間協(xié)議就房款分期支付的金額作了明確約定，但未約定每期房款應(yīng)支付的具體時(shí)間等內(nèi)容，對(duì)此徐某某、陳某與顏某某應(yīng)進(jìn)一步協(xié)商確定，之后由于雙方對(duì)于相關(guān)條款存在爭(zhēng)議，且無法協(xié)商一致，原審法院根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定房屋買賣合同最終未簽訂的責(zé)任不可歸責(zé)于雙方，本院予以認(rèn)同。原審法院據(jù)此判決支持徐某某、陳某要求顏某某返還定金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，并無不妥。顏某某上訴以房屋買賣合同沒有簽訂的責(zé)任在于徐某某、陳某，顏某某沒有過錯(cuò)為由，主張不返還定金，缺乏依據(jù)，本院不予采納。原審法院根據(jù)徐某某、陳某主張權(quán)利的有效時(shí)間確定顏某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)利息的起算時(shí)間，亦無不妥，所作判決本院予以維持。顏某某的上訴請(qǐng)求理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)人民幣2,300元，由上訴人顏某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) ?劉海邑
代理審判員 ?虞恒齡
代理審判員 ?高胤
二○一三年七月十八日
