一、特殊性研究
1、對象的特殊性
相對于一般的估價(jià)對象而言，拆遷評估的估價(jià)對象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會(huì)同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，同時(shí)，一次拆遷中也往往會(huì)面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此，一次拆遷評估中，估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系，一個(gè)小區(qū)拆遷評估中往往要以“棟”為對象，求出“棟”的基準(zhǔn)價(jià)格，然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元，且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。
2、市場的特殊性
一般評估中的“公開市場”包括要素有：一是買者和賣者完全出于自愿；二是具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買；三是交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益。而在拆遷市場上以上三點(diǎn)都不可能實(shí)現(xiàn)，對應(yīng)起來研究：首先第一點(diǎn)，被拆遷人一般為非自愿。根據(jù)現(xiàn)行拆遷政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，不論是企業(yè)用房還是私房，拆遷都不可能逆轉(zhuǎn)的。甚至，當(dāng)拆遷人與被拆遷人還沒有對拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致的情況下，拆遷人只要履行了相應(yīng)程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全，就可以申請進(jìn)行強(qiáng)制拆遷；其次第二點(diǎn)，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制，而不是能自主控制的；最后一點(diǎn)，拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來實(shí)施拆遷改建項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)利益來源于改建項(xiàng)目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。由此可見，這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”相去甚遠(yuǎn)，其形成的成交價(jià)格，也就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格，也很難是公平價(jià)格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個(gè)特殊的市場，是一個(gè)不完全的公開市場。
3、原則的特殊性
同其他評估一樣，拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等，但在應(yīng)用時(shí)，這些原則要注意他們的特殊性。
（1）“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。首先，就合法產(chǎn)權(quán)來看，一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評估中，評估對象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如臨時(shí)建筑物、附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。其次，就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題，拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時(shí)，除合法原則外還要同時(shí)遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。比如說，根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺(tái)前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來進(jìn)行補(bǔ)償。
（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價(jià)結(jié)果。顯然，待拆除的房屋不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則，但實(shí)際上在拆遷市場中它卻真正難以應(yīng)用。
二、政府行政干預(yù)研究
個(gè)別地方政府在經(jīng)營城市過程中，由于種種原因和驅(qū)動(dòng)，存在不依法行政，甚至強(qiáng)行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中，實(shí)則借公共利益之名追求商業(yè)利益，給拆遷評估工作造成種種干擾，這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現(xiàn)如下：
1、不依法行政，角色串位
盡管國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中取消了統(tǒng)一拆遷，并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區(qū)，有些政府行政部門以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行為由，強(qiáng)行介入平等主體之間的交易活動(dòng)。它們往往由一個(gè)直接行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu)，搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當(dāng)事人，這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒有任何實(shí)質(zhì)意義，更沒任何公正可言。
2、行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系
拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛，它可以并應(yīng)當(dāng)在民事范圍里由雙方自行解決。而且，也只有在拆遷人和被拆遷人之間進(jìn)行自由協(xié)商、自愿選擇時(shí)，才能最大限度達(dá)到平衡，對雙方權(quán)益進(jìn)行均衡保護(hù)，而不是對其中一方的嚴(yán)重偏重。行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系，是導(dǎo)致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項(xiàng)，與公共利益沒有任何關(guān)系，但行政裁決、行政審批、行政強(qiáng)制等手段卻大量使用，民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破，個(gè)別地方政府通過發(fā)放拆遷許可、單方確定補(bǔ)償價(jià)格和進(jìn)行裁決甚至直接強(qiáng)制等手段代替了市場主體的自由選擇，尤其是對被拆遷人而言，政府的干預(yù)往往損害了其最基本的生存權(quán)和最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)。政府強(qiáng)行干預(yù)必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被拆遷人的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，并進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的拆遷糾紛。
3、公共利益和商業(yè)利益的錯(cuò)位
從法律和道理上講，為了社會(huì)公共利益的需要，可以對個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法的限制和剝奪。但是，個(gè)別地方政府卻借此將這個(gè)“公共利益”的概念無限擴(kuò)大了，認(rèn)為既然城市房屋建設(shè)是為了城市的改造，那么城市改造就是公共利益；那么在某條大街上要建若干個(gè)商業(yè)大廈（本來就是商家的商業(yè)利益問題），卻也被納入城市改造的范疇，被說成是公共利益等等。于是，有了公共利益的借口和名義，就可以審批強(qiáng)制拆遷，就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來，拆遷糾紛由此產(chǎn)生。
4、壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格
城市房屋的拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格，是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設(shè)和改造進(jìn)程中，為了吸引開發(fā)商的資金投向，大多以行政手段決定基本價(jià)格，壓制市場價(jià)格。這樣，開發(fā)商就能夠以較低的開發(fā)成本取得較高的利潤；開發(fā)商的資金投向了本地，本地的建設(shè)項(xiàng)目和城市建設(shè)也就有了發(fā)展的規(guī)模和速度，這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展，是以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)的。在這場商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運(yùn)動(dòng)中，被拆遷人的利益有時(shí)甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此，降低成本，壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評估的主要手段之一，同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)所在。
