在2003年的時(shí)候，劉某在丈夫去世后為了還清債務(wù)，將一套房屋出售，魏某見劉某生活不易，在要價(jià)15萬多的基礎(chǔ)上多給了5000元，湊足了16萬買下了該處房屋。雙方簽訂了房屋買賣合同，但由于房屋在劉某丈夫的名下，劉某替丈夫簽了字并且讓兩個(gè)兒子一起簽了合同，合同上明確標(biāo)記了房屋的具體面積等詳細(xì)情況。魏某在買到房之后將房屋改造一新，還加建了兩棟房屋來進(jìn)行出租。15年后，棚戶改造，魏某購買的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，這將會(huì)是一筆不小的拆遷款。但這是，劉某卻找上門來了，并要求分割拆遷款。原來，劉某的房屋處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，房屋性質(zhì)實(shí)際上屬于農(nóng)村宅基地。根據(jù)1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》當(dāng)中第二條明文規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。而魏某正是城市戶口，這么一個(gè)反轉(zhuǎn)，魏某反倒成了非法購買農(nóng)村宅基地。于是，劉某以非法購買農(nóng)村宅基地為由將魏某告上了法庭，請(qǐng)求法院判決原簽訂的房屋買賣合同無效，并要求魏某返還原房屋宅基地及相關(guān)證件或?qū)φ鞑鹧a(bǔ)償款物的價(jià)值依法予以分割，魏某對(duì)此當(dāng)然是無法接受。
法院受理后判定：由于該處房屋屬于農(nóng)村宅基地，魏某不是村集體成員，按照法規(guī)來說，房屋買賣合同是無效的。但法院同時(shí)認(rèn)為，魏某后建部分劉某分文未出，購買人擴(kuò)建所得皆歸購買人所有，主要弘揚(yáng)一種誠實(shí)守信公平公正的原則。剩下的劉某原房屋面積所得補(bǔ)償款要再次細(xì)分，法院認(rèn)定這一塊不能完全歸某一方。雖然合同無效，但契約精神還在，魏某在未清楚房屋性質(zhì)的情況下購買了房屋，劉某之后利用規(guī)定想要?dú)Ъs，就是違反誠實(shí)信用原則的事實(shí)。對(duì)此，法院最終按照主次責(zé)任進(jìn)行劃分，主要過錯(cuò)方享有30%，次要過錯(cuò)方享有70%。最后經(jīng)結(jié)算，劉某一家分得37.2萬，魏某分得380多萬。
問題1：本案中的房屋買賣合同為什么是無效的？
律師回答到：依據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”1999年的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》是屬于行政法規(guī)，其中第二條關(guān)于禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售的規(guī)定是屬于強(qiáng)制性規(guī)定，因此即便劉某和魏某在簽訂房屋買賣合同時(shí)欠缺一定的法律意識(shí)，對(duì)這一強(qiáng)制性規(guī)定并不知情，雙方所簽訂的房屋買賣合同由于違背了這一行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)是被認(rèn)定為無效的。
問題2：法院在判決房屋買賣合同無效之后，為何還要依據(jù)雙方的過錯(cuò)來確定主次責(zé)任？
律師解釋到：劉某和魏某在簽訂房屋買賣合同時(shí)，不知道兩人的合同會(huì)因?yàn)檫`反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，魏某在購房后對(duì)房屋進(jìn)行了很大的改造，還在原有的基礎(chǔ)上加建了兩棟房屋，而且在十幾年后由于房屋拆遷，該房屋的價(jià)值增加了好幾十倍，因此如果在房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，法院直接判決劉某只需要按照當(dāng)時(shí)的合同中約定的房屋價(jià)值16萬返還給魏某，而劉某可以獲得房屋全部的拆遷款的話，那么對(duì)于魏某無疑是非常不公平的。因此本著誠實(shí)信用原則和公平公正的原則，認(rèn)定在導(dǎo)致房屋買賣合同無效的事由中，劉某的過錯(cuò)比魏某更大，劉某一家所獲得的房屋拆遷款應(yīng)當(dāng)少于魏某所獲得的房屋拆遷款。
問題3：本案給我們的啟示是什么？
律師對(duì)此提醒到：當(dāng)我們?cè)谫徺I房屋時(shí)，首先最重要的就是要弄清楚房屋的性質(zhì)，明確房屋是否能夠出售，以及賣方是否有賣房的資質(zhì)；其次就是要明確自己作為購房人，是否有房屋的資格；最后，在簽訂房屋買賣合同的過程中一定要慎之又慎，對(duì)于合同中重要和核心的條款和用詞一定要審查清楚。這樣，我們?cè)谫彿康倪^錯(cuò)中就能避免后續(xù)所產(chǎn)生的諸多對(duì)自身不利的法律糾紛。
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