在房屋買賣過(guò)程中，因?yàn)橘I家暫不具備公積金貸款條件，因此要求中介一定要將契稅足額繳納，買家將稅費(fèi)交給了中介，但是中介實(shí)際只繳納了一半的契稅，導(dǎo)致買家后來(lái)也無(wú)法辦理公積金貸款，買家因此將中介和中介公司訴至法院，法院審理后判決中介公司需承擔(dān)違約責(zé)任。
原告王某訴稱：其通過(guò)中介購(gòu)買了一套二手房，約定成交價(jià)73萬(wàn)元，契稅1.5%由王某繳納。但是，因購(gòu)買房屋時(shí)王某尚不具備申請(qǐng)公積金貸款的條件，于是達(dá)成王某支付首付款后的剩余款項(xiàng)通過(guò)商業(yè)貸款付清，但同時(shí)王某也口頭告知房屋中介公司，自己后期要轉(zhuǎn)為公積金貸款，契稅一定要足額繳納。溝通好相關(guān)事宜后，王某便分別與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同，并向房屋中介公司支付了中介費(fèi)及代辦費(fèi)，由房屋中介公司協(xié)助辦理貸款、過(guò)戶手續(xù)，并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協(xié)助王某辦理了商業(yè)貸款手續(xù)及過(guò)戶手續(xù)。王某也足額向中介轉(zhuǎn)賬10950元稅款，而中介實(shí)際僅繳納5000余元，且繳稅基數(shù)為34萬(wàn)元。王某也曾多次詢問(wèn)發(fā)票金額問(wèn)題，均告知已足額繳納。直到王某具備轉(zhuǎn)公積金貸款的條件后，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，才得知房屋價(jià)格被做低，導(dǎo)致其只能貸款270000元，此時(shí)他必須將商業(yè)貸款還至270000元時(shí)，才能辦理公積金貸款，中間還將產(chǎn)生利息差。王某便將中介以及中介公司訴至法院，要求二被告賠償利息差、返還預(yù)付契稅款、代辦費(fèi)、中介費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)11余萬(wàn)元。法院審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價(jià)為730000元，契稅為房屋價(jià)款的1.5%即10950元，余款通過(guò)商業(yè)貸款方式支付。合同簽訂后，原告順利辦理按揭貸款，房屋亦辦理了過(guò)戶手續(xù)。但原告向被告轉(zhuǎn)賬10950元契稅款后，被告僅繳納契稅5000余元。雖然被告中介辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費(fèi)，但被告并未提交證據(jù)證實(shí)。因此，被告未按照原告指示足額繳納契稅，導(dǎo)致原告無(wú)法及時(shí)辦理公積金貸款從而產(chǎn)生利息差，對(duì)此被告存在嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，考慮到原告未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法院確定被告承擔(dān)70%的賠償責(zé)任即賠償70000余元，中介系房屋中介的工作人員，其行為系履行職務(wù)行為，后果應(yīng)由房屋中介公司承擔(dān)，中介個(gè)人不承擔(dān)責(zé)任。故法院依法判決被告房屋中介公司賠償王某利息差額損失70000余元，并退還原告未繳納的契稅款5000余元。目前該案已生效。
問(wèn)題1：本案中，被告的行為為何構(gòu)成嚴(yán)重違約？
律師解釋道：《民法典》第577條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，原被告之間簽訂了房屋買賣居間合同，被告應(yīng)當(dāng)代原告繳納契稅，并且是足額繳納。而因?yàn)楸桓鏇](méi)有足額繳納契稅的行為，造成原告現(xiàn)無(wú)法如期辦理公積金貸款，存在貸款利息上的損失，這屬于被告的嚴(yán)重違約行為。
問(wèn)題2：中介未足額繳納契稅造成的責(zé)任，為何由中介公司來(lái)承擔(dān)？
律師指出：中介合同是中介公司和買賣雙方之間簽訂的，中介是中介公司中實(shí)際執(zhí)行工作的一方，中介不是中介合同的主體，因?yàn)槠湮醋泐~繳納契稅對(duì)原告造成的損失，應(yīng)當(dāng)由中介合同的當(dāng)事人，即中介公司來(lái)承擔(dān)。
問(wèn)題3：如何看待未足額繳納契稅的行為？
律師提醒道：在現(xiàn)實(shí)中，不乏本案中的同類情形，通過(guò)故意將房屋的成交價(jià)做低的方式，來(lái)達(dá)到逃稅的目的，而公積金貸款的相關(guān)政策正是為了規(guī)避和約束這些行為。在二手房交易的過(guò)程中，一定要將各類稅款等問(wèn)題進(jìn)行明確和落實(shí)到位，避免落入陷阱和糾紛。
