一對夫妻在十四年前從東莞的李某手里購買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權轉讓協議書》。卻不想賣家李某最近反悔了，將買家夫婦告上了法院，要求法院判定當初簽訂的《土地使用權轉讓協議書》無效，并要求薛某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協議無效，同時駁回賣家的其他訴訟請求。
2007年的時候，薛某夫婦從東莞市黃江鎮田美村村民李某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，約定李某將位于田美村轄區內的一塊建設用地轉讓給薛某夫婦使用。簽訂協議后，薛某依法辦理了建設工程規劃許可證、民房住宅工程許可證，并經東莞市黃江鎮人民政府規劃辦公室在土地紅線確認。在今年，李某卻反悔了，將薛某夫婦告上了法院，要求法院確認雙方簽訂的協議系無效，并要求薛某夫婦返還房屋。法院審理后認定，李某和薛某夫婦簽訂了協議后，李某已經收取了轉讓款。建筑為合法建筑，薛某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認為，雙方糾紛涉及農村宅基地轉讓，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，農村宅基地使用權應當由具有農村集體經濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，就轉讓位于東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用權達成真實一致的意思表示，并且已經實際履行了各自的義務，但是這并不代表被告已取得田美社區集體經濟組織成員資格，由于被告并不具備田美社區集體經濟組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權轉讓協議書》應屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，不符合誠實守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區域沒有明確的區位補償價，并且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。
問題一：本案中的《土地使用權轉讓協議書》為何是無效的？
律師指出：根據我國《土地管理法》的規定，宅基地是屬于農民集體所有的，是屬于農村集體經濟組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中薛某夫婦不是田美村的村民，其與李某之間簽訂的《土地使用權轉讓協議書》違背了強制性法規的規定，因此根據《民法典》第153條第1款的規定：違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。該協議就屬于無效的協議。
問題二：協議無效后的結果是什么？
律師表示：根據《民法典》第157條的規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。本案的轉讓協議被認定為無效，那么作為標的的宅基地確實應當返還，相應的對價款也應當返還，但由于薛某夫婦已經在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒有支持李某提出的返還宅基地這一訴訟請求。
問題三：本案的法律啟示是什么？
律師回應到：在涉及土地轉讓或者房屋轉讓的合同簽訂過程中，無論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質是否能夠轉讓，雙方當事人是否具有相應的資質，如果這些情況都沒有審查明確，進而導致合同效力受影響的，再去追究雙方當事人的責任則顯然會增加不必要的成本。
