買賣完成后,賣家要求裁定合同無(wú)效,買家要額外再給錢?馮先生買房就遇到了這樣的事情。2013年3月，馮先生以高價(jià)購(gòu)入一套房產(chǎn)，交易完成并成功過(guò)戶，但是沒(méi)想到適逢國(guó)家樓市新政出臺(tái),房?jī)r(jià)蹭蹭地飆升,自己剛買的房子也長(zhǎng)了不少。正在暗自竊喜的馮先生怎么也沒(méi)有想到房子過(guò)戶幾個(gè)月后原房主多次向廣州市仲裁委員會(huì)提出《存量房買賣合同》無(wú)效以及返還房屋的仲裁請(qǐng)求,但被駁回。其后,原房主又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求,廣州市仲裁委員會(huì)于2016年3月1日作出裁定,變更《存量房買賣合同》交易交割為2774683元,馮先生支付房屋差價(jià)444683元。
馮先生是廣州市花都區(qū)人,50多歲,對(duì)房產(chǎn)投資頗有心得，還有著豐富的投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。在2012年11月,他在廣州市越秀區(qū)做地產(chǎn)中介的朋友王先生告訴他一個(gè)好消息:“有個(gè)好房子可以投資。”王先生所說(shuō)的房子在當(dāng)?shù)氐聂[市街，
房產(chǎn)面積130平方米(包括公攤面積)，房子面積很大,不僅如此該房地還位于傳統(tǒng)名校區(qū),小學(xué)學(xué)位是署前路小學(xué),該房產(chǎn)是房改房,房齡50年,其產(chǎn)權(quán)人是99歲的馬某和年近90的牟某。馮先生以自己多年的炒房經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為這房子升值潛質(zhì)非常的大，所以值得自己購(gòu)買，遂聯(lián)系了房子的產(chǎn)權(quán)人，并談妥了賣房的事宜。
在2012年11月27日,馬某和牟某在其兩個(gè)女兒的陪同下在南方公證處進(jìn)行了委托公證,委托一位姓單的女士全權(quán)處理該套房產(chǎn),至2013年3月12日,馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》,約定合同交易價(jià)格為200萬(wàn)元,實(shí)際交易價(jià)格233萬(wàn)元。當(dāng)年3月20日,馮先生完成過(guò)戶。
從買房，到公證，再到過(guò)戶，這一切都進(jìn)行得非常順利,“我還真以為撿到寶了,這套房子最大的優(yōu)勢(shì)是面積較大,是優(yōu)質(zhì)學(xué)位房,裝修了做投資應(yīng)該錯(cuò)不了。”馮先生在拿到房產(chǎn)證的時(shí)候覺(jué)得這個(gè)房子買的真的很值，自己心中難掩興奮，并且馮先生立馬就對(duì)房子進(jìn)行了精裝修，前后共花費(fèi)了44萬(wàn)元多。更讓馮先生感到開(kāi)心的是，房子在過(guò)戶之后，正好國(guó)家地產(chǎn)新政策出臺(tái),二手樓房?jī)r(jià)急劇上升。正在心中暗自竊喜的馮先生卻怎么也沒(méi)有想到接下來(lái)他所要面對(duì)的事情。
就在房子賣出之后沒(méi)過(guò)幾個(gè)月，原房主馬某和牟某及他們的兒子馬先生向廣州市仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng),申請(qǐng)裁定這次房屋買賣合同無(wú)效欲收回房子。原房主的兒子馬先生是委托代理人,其申請(qǐng)仲裁稱,父母常年生病,父親99歲,母親近90歲,兩人在簽署合同時(shí)已無(wú)民事行為能力,其在南方公證處進(jìn)行的委托單女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托涉嫌違反程序,父母按手印和蓋私章都是其女兒幫忙進(jìn)行的,馬先生申請(qǐng)裁定單女士與馮先生簽訂的《存量房買賣合同》無(wú)效,馮先生應(yīng)該返還該套房產(chǎn)。馬先生還向廣州越秀區(qū)人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,涉事房屋后被法院查封。
2014日1月29日,廣州市仲裁委員會(huì)進(jìn)行查證后認(rèn)為,原房主辦理了《公證書》,授權(quán)單女士全權(quán)處理出售涉案房屋、收取購(gòu)房款、辦理交易過(guò)戶手續(xù),單女士與買方馮先生簽訂《存量房買賣合同》,原房主收受購(gòu)房款并完成過(guò)戶,這一過(guò)程中并沒(méi)有證據(jù)反映交易存在違法違規(guī)情形且沒(méi)有證據(jù)證實(shí)原房主對(duì)交易過(guò)程和交易價(jià)格存在異議,廣州市仲裁委員會(huì)作出裁決,駁回了原房主及馬先生的仲裁申請(qǐng)。其后,馬先生又向廣州市中級(jí)人民法院提起民事訴訟,要求撤銷廣州市仲裁委員會(huì)(2013)第2216號(hào)裁決,廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理駁回了該申請(qǐng)。在此期間,馬先生的父母馬某和牟某相繼在2014年8月至10月間去世。
馮先生本想一波已平,未想一波又起。2014年3月5日,廣州市仲裁委員會(huì)又受理了馬先生的仲裁申請(qǐng),馬先生以當(dāng)年房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格顯失公平為由,申請(qǐng)馮先生支付房屋差價(jià)款。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估,涉案房屋在交易期間估計(jì)為2774683元,與實(shí)際交易價(jià)相差444683元。2016年2月25日廣州市仲裁委仲裁庭經(jīng)審理后裁定,因申請(qǐng)人馬某和牟某在簽訂合同時(shí)處于劣勢(shì),缺乏經(jīng)驗(yàn),雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等,可以認(rèn)定為顯失公平,房屋總價(jià)格應(yīng)認(rèn)定為評(píng)估價(jià)2774683元,馮先生應(yīng)向申請(qǐng)人補(bǔ)償差價(jià)款444683元。
“這實(shí)在是太冤了。”馮先生說(shuō),馬先生在提出仲裁申請(qǐng)中稱,他與房產(chǎn)中介及馬某和牟某的代理人單女士存在合伙騙購(gòu)房屋的情況,“我以前都不認(rèn)識(shí)原屋主,現(xiàn)在想想,這次交易原本就是個(gè)騙局,現(xiàn)在房子裝修了幾十萬(wàn)元,房?jī)r(jià)也漲起來(lái)了,卻動(dòng)不了。”馮先生稱,他用來(lái)投資房子的錢也是到處借來(lái)的,現(xiàn)在朋友們天天催債,他“腦袋都大了”。
現(xiàn)在馮先生已向廣州市中級(jí)人民法院提出撤銷仲裁裁決的申請(qǐng),馮先生及其代理律師認(rèn)為,廣州市仲裁委員會(huì)在2016年作出的裁決明顯有失偏頗,其一馬先生仲裁申請(qǐng)變更房屋交易價(jià)格已過(guò)一年失效,仲裁委不應(yīng)支持其仲裁請(qǐng)求;二是本次仲裁申請(qǐng)實(shí)際是申請(qǐng)人“偷換概念”的重復(fù)申請(qǐng),該裁定違反了“一事不再理”的原則;三是本案不符合“明顯不合理的低價(jià)情形”,不存在買賣價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的顯失公平的可變更或撤銷的法定情形。
滬律網(wǎng)上海合同律師提醒：《合同法解釋（二）》第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢(shì)變更原則的意義，在于通過(guò)司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，其追求的價(jià)值目標(biāo)，是公平和公正。情勢(shì)變更原則的適用條件：（1）須有情勢(shì)變更之事實(shí)；（2）情勢(shì)變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前；（3）情勢(shì)變更須是當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)的，且有不可預(yù)見(jiàn)之性質(zhì)；（4）因情勢(shì)變更而使原合同的履行顯失公平。
本案中，馮先生買房后，正好國(guó)家地產(chǎn)新政策出臺(tái),二手樓房?jī)r(jià)急劇上升，確實(shí)屬于情勢(shì)變更的范圍，但是否如馬先生所說(shuō)合同內(nèi)容顯示公平，還有待考證。但是仲裁委讓馮先生向申請(qǐng)人補(bǔ)償差價(jià)款444683元，其本身該仲裁存在爭(zhēng)議之處，或許馮先生與馬先生一家都為情勢(shì)變更承擔(dān)責(zé)任這樣的仲裁裁決才更顯公平。
