父親生前將自有住宅有償轉讓給他人，20年后，兒子向法院起訴，主張對方不是宅基地所在集體經濟組織成員，不能受讓宅基地使用權，因此主張20年前簽訂的協議系無效協議。但是，法院審理后認定這一協議已經履行完畢，若再主張無效有違誠信，因此沒有支持原告的訴訟請求。
2003年1月，原告父親吳某某與被告李某簽訂《協議書》一份，約定：一、吳某某將自用住宅有償轉讓給李某，轉讓價格3000元整。二、李某不能隨意把住宅轉讓給他人，如要轉讓，應先同吳某某商量，征得吳某某同意。三、如遇國家政策原因，李某不能在本住宅居住，與吳某某無關。上述協議有吳某某及李某簽名。協議簽訂后，被告向某支付購房款3,000元，被告付清購房款并實際獲得房屋及宅基地使用權證，后對案涉房屋裝修使用至今。另查明，案涉農村宅基地使用權證戶主登記為吳某某，其配偶為吳某1，均已死亡。吳某1與吳某某育有長子（已死亡）及原告吳某。被告李某非案涉宅基地所在集體經濟組織成員。原告主張認為：根據相關法律規定，宅基地使用權轉讓僅能發生于本集體經濟組織成員之間，對集體經濟組織以外成員轉讓的，合同當然無效、自始無效。望法院依法判決該《協議書》無效，并各自返還財產。法院認為，系爭房屋是農村宅基地房屋，吳某某將房屋出售給本集體經濟組織以外的被告，且未經有關組織和部門批準，根據現行相關法律規定，被告并不具備購買系爭農村宅基地房屋的條件。根據查明的事實，購房協議簽署后，被告付清了所有的購房款，同時吳某某也將系爭房屋交付給了被告，被告進行了裝修并居住使用至今，雙方的合同已實際履行完畢，被告占有使用房屋已十余年，本著尊重現狀、維護穩定的原則，被告作為實際使用人仍可享有繼續占有、居住和使用的權利，故對原告要求確認吳某某與被告之間的房屋買賣協議無效的訴請，法院不予支持。如房屋遇到拆遷，原、被告可協商解決，協商不成可另行主張。原告不服，提起上訴，二審法院認定：吳某雖主張其父親吳某某與李某就系爭房屋于2003年簽訂的《協議書》無效，但根據一審查明的事實，《協議書》的簽訂反映雙方真實意思，李某早已按約付清了全部的房屋價款，吳某某將房屋交付李某使用至今。吳某在《協議書》履行完畢近二十年后主張《協議書》無效確實有違誠信。故二審法院判決駁回上訴，維持一審判決。
問題1：本案適用的法律是什么？
律師回答到：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第1條第2款規定：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。本案中的《協議書》簽訂于2003年，《合同法》實施于1999年，當時的《合同法》對合同的效力和履行有規定，故本案應適用《合同法》的相關規定。
問題2：原告主張本案《協議書》無效的訴訟請求為何被法院駁回？
律師指出：《合同法》第8條：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。本案《協議書》的雙方當事人已經履行完畢合同，依法受到法律保護。而原告作為《協議書》之外的第三人，從訴訟時效的角度看，當時《民法通則》規定的一般訴訟時效為2年，《協議書》在2003年就履行完畢了，在將近20年后的現在，原告才主張該協議無效，這已然不符合民法所要保護權利的范圍了。
問題3：宅基地的使用權究竟能否轉讓？
律師提醒到：從《土地管理法》第9條第2款規定：宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。宅基地的產權是屬于農村集體的，因此宅基地是不能與非本村集體之外的其他人進行交易的，這主要是指轉讓宅基地的產權。但是，對于單純宅基地的使用權能否轉讓給村集體之外的他人，立法上并沒有做出相應的明確規定。從上海市高級人民法院在2004年做出的《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中指出：對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。故像本案情形中的宅基地房屋轉讓，法院更注重維護房屋現有的狀態。
