張某夫婦經(jīng)過中介看中了一套房屋，和房主李某都談好了，但是就在房管局辦理過戶手續(xù)時，李某突然變卦，認為自己的房能賣出更高的價格，便拒絕給張某夫婦辦理過戶手續(xù)，為此張某夫婦將李某告上了法院。上海房產(chǎn)糾紛律師指出隨著房價的持續(xù)上漲，賣方不惜選擇違約的方式來拒絕履行房屋買賣合同，這對買方的利益和市場的交易秩序是很不利的，應當予以嚴懲。
2016年8月21日，經(jīng)地產(chǎn)中介公司，張某夫婦與該房屋房主李某簽訂了《房屋買賣合同》，約定購買看中的房屋，價款為902000元。買賣雙方約定，出賣方李某商業(yè)貸款購買房屋；簽訂合同時買受人向出賣人支付定金50000元，由中介方代收，剩余首付款212000元由買方過戶當天向出賣人支付，尾款640000元由貸款銀行一次性支付出賣人。同時，合同特別約定違約責任：如買受人違約，定金50000元不予退還；如出賣人違約雙倍返還定金共計100000元。合同簽訂后，張某夫婦向李某支付了50000元定金。同年9月20日，因李某無法償還銀行按揭，雙方及地產(chǎn)中介公司達成《補充協(xié)議》。其中約定如出賣人未在規(guī)定時間內(nèi)履行補充協(xié)議，出賣人應承擔相應違約責任（雙倍定金100000元）及買受人在購買此房屋中所產(chǎn)生的一切費用（共計226000元）。合同和補充協(xié)議簽訂后，張某夫婦于2016年9月20日向李某支付了212000元，李某結清了房屋按揭并申請辦理了房屋合同備案按揭信息及預購商品房抵押預告登記注銷手續(xù)。隨后，雙方約定10月8日辦理過戶手續(xù)。10月8日，張某夫婦和李某及該地產(chǎn)中介公司如約來到房管局后，意外卻發(fā)生了。李某當即翻臉拒絕辦理過戶手續(xù)，雙方在房管局爭執(zhí)半天不歡而散。想到自己房子還可以多賺不少，回去之后，李某隨即將涉案房屋高出雙方成交價掛在中介繼續(xù)出賣，并在將產(chǎn)權證交付張某夫婦保管后，向房管局申請了補證登記。李某心想，只要把這合同撤銷了，那就可以再以高價出售了。于是，他分別于2016年10月14日、10月26日向張某夫婦郵寄了解除合同的通知，均未得到回復，李某認為自己已經(jīng)通知到了張某夫婦，對方?jīng)]有回復，就是默認此合同撤銷。同時，李某還到銀行以張某夫婦高評高貸、違規(guī)虛假操作為由阻止放貸。2016年10月1日，限購政策實施，李某覺得張某夫婦不具有購買房屋的權利了。而張某夫婦則認定李某行為違約，將李某告上法院。一審法院認為，合同簽訂后，張某夫婦支付了購房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用于幫助李某結清該房屋按揭，現(xiàn)涉案房屋不存在權利瑕疵，限購措施亦是2016年10月1日實施，且限購的是商品房。在李某惡意阻止銀行放貸的情況下，張某夫婦同意以現(xiàn)金的形式支付余下房款并提供銀行流水予以佐證有支付能力，故張某夫婦要求李某繼續(xù)履行合同、辦理過戶手續(xù)，理由正當、證據(jù)充分，一審法院予以支持。對于張某夫婦要求李某支付違約金100000元及律師費損失25000元的問題。一審法院認為，應當對違反誠信原則擅自違約的行為予以必要的懲戒，以維護正常的交易秩序。結合本案的實際情況，李某違反誠信原則的行為，在同等條件下勢必會增加張某夫婦的購房成本，但考慮到合同的履行情況、當事人的過錯后李某不服，向成都市中級人民法院申請上訴。經(jīng)成都市中級人民法院審理后認為一審認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判程度等綜合因素，一審法院酌情支持張某夫婦違約金、損失合計50000元。
滬律網(wǎng)提示：合同雙方為了保證合同的履行，約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，給付定金的一方不履行合同的義務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行合同的義務，則應該雙倍返還定金。
《合同法》第一百一十五條：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案中，李某見房價上漲，故意履行合同的義務，導致房屋買賣合同不能履行，構成根本違約，張某夫婦可以主張解除合同，并要求李某承擔違約責任和賠償責任；也可以主張李某繼續(xù)履行合同，并承擔相應的違約金。
