我們都知道擁有房屋所有權(quán)最好的證明就是獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。但是有時(shí)候買方在買房時(shí)不知道賣方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這又該如何解決呢？上海房產(chǎn)糾紛律師指出在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買方一定要查明賣方是否有房屋產(chǎn)權(quán)證，如果因不知情而簽訂了合同，合同不會(huì)無(wú)效，但買方可以以賣方違約為由解除合同。
2014年5月31日，郭玉新與郭全樂(lè)訂立了存量房屋買賣合同，郭玉新購(gòu)買郭全樂(lè)的201室房屋，成交價(jià)為150萬(wàn)元。買受人與出賣人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣人與買受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，因郭全樂(lè)不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理貸款，案涉合同無(wú)法履行。郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金10萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。庭審過(guò)程中郭全樂(lè)辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時(shí)雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，因此，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買賣合同不會(huì)因賣房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無(wú)效；但郭全樂(lè)未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金4萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。
滬律網(wǎng)提示：存量房屋是指已經(jīng)被購(gòu)買或者自建并取得了所有權(quán)證書的房屋，一般來(lái)說(shuō)是指沒(méi)有居住過(guò)的二手房，即“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。同時(shí)，法律規(guī)定沒(méi)有依法進(jìn)行登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。
《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：合同如果違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定則無(wú)效，但是本案中賣房人在賣房時(shí)尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證違反的是管理型強(qiáng)制性規(guī)定，合同仍應(yīng)當(dāng)有效。賣方構(gòu)成了違約，合同可以解除，同時(shí)賣方要承擔(dān)買方的損失和造成的不利后果。
