滬律網(wǎng)網(wǎng)友咨詢：
我朋友的房子(單位給買的，現(xiàn)單位破產(chǎn)了)在她不在本地也不知情的情況下被兒子低價賣掉了。現(xiàn)在戶主回來了欲與買主打官司，買主不承認(rèn)房子是買的，說他是座地戶，房產(chǎn)部門說現(xiàn)在戶主是誰他們就認(rèn)為房子是誰的。而我們也沒有任何物證(收據(jù)等)可以證明買賣關(guān)系。賣房的收據(jù)現(xiàn)在買主和中介各一份(我們不知道當(dāng)時的中介是哪家)。我想咨詢在這種情況下該怎么取得證據(jù)呢？
福建福州王榮堅律師回復(fù)：
可以向房管部門查詢，該房權(quán)的前手權(quán)利人是誰以及與此相關(guān)的情況就行了吧。
我認(rèn)為本案主張權(quán)利的關(guān)鍵還在于房屋買賣時房屋所有權(quán)人不知情的事實能得以證明。
另外，如果售房價明顯低于房屋價值，您可以主張撤銷這一買賣關(guān)系。但撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由起一年內(nèi)實施。
滬律網(wǎng)小編進(jìn)行補充：
買主是以低價取得的，不屬于善意取得，可以主張撤銷買主的這個買賣房屋的行為。
善意取得又稱為即時取得，無權(quán)處分人將其財物(動產(chǎn)或者不動產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該動產(chǎn)時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
善意取得的構(gòu)成要件
一、主體
在主體方面，轉(zhuǎn)讓人須為無權(quán)處分人，受讓人為有民事行為能力人。只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分該物時，原物所有人的利益才會受到侵害，才會存在犧牲原物權(quán)人的利益而保護第三人利益的情形，才有適用善意取得的必要。并且，受讓人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的，一個被撤銷或無效的行為就不存在對其利益的保護問題。
二、客體
在客體方面，從《物權(quán)法》第106條的規(guī)定可以看出，我國規(guī)定善意取得的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，動產(chǎn)以交付為其公示原則，不動產(chǎn)以登記為其公示原則。
三、主觀方面
就主觀方面來說，受讓人應(yīng)當(dāng)?shù)纳埔獾摹Ｋ^“善意”，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。對于認(rèn)定這種“心理狀態(tài)”，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個因素：首先，受讓人是否有“知情”的義務(wù)，通過他的專業(yè)知識水平以及對轉(zhuǎn)讓人的了解程度，受讓人是否能夠判斷他的取得是善意的；其次，受讓人是否支付了合理的對價，如果受讓人明知其取得該物的價格與實際價值相差極大，則可以認(rèn)定為其行為出于“非善意”；最后，應(yīng)當(dāng)考慮交易的場所是否符合常理。需要強調(diào)的是，善意取得為即時取得，因此善意的準(zhǔn)據(jù)時點原則上應(yīng)為法律行為發(fā)生時即受讓財產(chǎn)時為準(zhǔn)，至于時候知情與否，并不影響善意取得的構(gòu)成。
四、客觀方面
在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過交易從轉(zhuǎn)讓人處取得財產(chǎn)，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對價”的法律行為。我國《物權(quán)法》中規(guī)定“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”就充分說明了這種行為的性質(zhì)必須的有償?shù)模苜洝⒗^承等無償方式取得的物不能發(fā)生善意取得的效力。
善意取得既可以適用于動產(chǎn)，也可以適用于不動產(chǎn)，但法律規(guī)定禁止流通的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國家專有財產(chǎn)、盜竊物、贓物等不適用善意取得。
