購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣合同并支付了所有購(gòu)房款后，購(gòu)房者在驗(yàn)房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水和滲水的問(wèn)題，因此想和開(kāi)發(fā)商解除合同，那么該購(gòu)房合同是否能解除呢？上海房產(chǎn)律師指出除非合同有明確的規(guī)定，否則房屋本身一般的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題是不能成為房屋買(mǎi)賣合同解除的理由。
2014年4月，江某與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，江某已按期全額支付購(gòu)房款。按照雙方約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2016年6月30日前向江某交付該商品房。江某在查驗(yàn)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)屋面、墻面等存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，降雨時(shí)多處出現(xiàn)不同程度的漏水、滲水，雖在原告的督促下開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了幾次維修，但時(shí)至8月14日，下雨天房屋滲漏問(wèn)題一直沒(méi)有解決，導(dǎo)致江某對(duì)該房屋無(wú)法接收裝修、正常居住使用。為此，江某訴至法院，請(qǐng)求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》，開(kāi)發(fā)商全額退還購(gòu)房款及利息。另查明，案涉房屋已經(jīng)通過(guò)了竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商在約定的交房日出具了約定的交房條件即《建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等三份材料。本案中，商品房漏水、滲水購(gòu)房人能否解除合同并收回購(gòu)房款，有兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，可解除合同并收回購(gòu)房款。江某支付巨款購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，房屋基本屬性的避雨防水的功能尚不能完成，應(yīng)系房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重影響正常居住使用，江某無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣合同的目的，其提出的解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》并收回購(gòu)房款的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不可解除合同并收回購(gòu)房款。商品房漏水、滲水存在質(zhì)量瑕疵，除非合同約定購(gòu)房者有權(quán)以此為由拒絕接收房屋，否則，該質(zhì)量瑕疵依法只要不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者合同目的不能實(shí)現(xiàn)，就不構(gòu)成合同的根本性違約，江某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重作等違約責(zé)任。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為：第二種觀點(diǎn)是正確的，在本案的房屋買(mǎi)賣合同中，房屋漏水和滲水并不是合同雙方約定的可以解除合同的情形，同時(shí)房屋漏水和滲水雖然是質(zhì)量上的瑕疵，但是這不等于房屋買(mǎi)賣合同不能實(shí)現(xiàn)，因此本案的合同不能解除。
《合同法》第九十三條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第九十四條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。第一百四十八條：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。
滬律網(wǎng)提示：房屋買(mǎi)賣合同的解除包括合同雙方約定的情形以及法定的情形，其中法定的合同解除情形主要是房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而不能完成交付、或者是在房屋交付后被檢測(cè)出主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而一般的房屋質(zhì)量瑕疵則達(dá)不到解除合同的程度。
