在房屋上設(shè)立抵押權(quán)，需要登記才能形成，設(shè)立抵押權(quán)后，抵押人又將房屋賣給了第三人，第三人在知曉抵押事實的存在，會在房屋買賣合同中要求賣方即使解除抵押，那么賣方?jīng)]有及時解除抵押，買受人又該怎么救濟呢？上海房產(chǎn)律師表示這需要根據(jù)合同中相關(guān)的條款，以此來追究出賣方的違約責(zé)任，買受人也可以代為清償債務(wù)，解除抵押權(quán)，并向出賣方追償。
2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至法院要求張女士依照合同支付違約金。法院認(rèn)為設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押，本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導(dǎo)致合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，最終判決張女士支付違約金。
滬律網(wǎng)提示：當(dāng)房屋上設(shè)有抵押權(quán)時，如果未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人私自轉(zhuǎn)讓抵押的房屋，這不僅會對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生不利的影響，還會對買受人的利益造成侵害，買到的房屋會因有抵押權(quán)的存在而價值減損。
《物權(quán)法》第一百九十一條：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
上海房產(chǎn)律師表示：在二手房買賣合同中，經(jīng)常會存在交易的房屋存有抵押的情況，而且出賣人為了保證房屋的價值，往往會隱瞞房屋已被抵押的事實，繼而使得買受人和抵押權(quán)人的利益受損。因此購房者在購買房屋中要謹(jǐn)慎選擇抵押房屋，若要購買抵押房，一定要在合同中注明相關(guān)的條款，督促賣房人解除抵押。
