在簽訂合同時，雙方當(dāng)事人為了保證合同能夠?qū)崿F(xiàn)，一方當(dāng)事人會以提供定金的方式作為擔(dān)保。上海合同法律師提醒到定金和訂金不是同一個概念，定金是合同法中的概念，比如在房屋買賣合同中，買方支付了定金，在其履行合同后定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；若買方或者賣方違約的，則適用《合同法》第一百一十五條的“定金罰則”。而訂金只是合同當(dāng)事人之間的一種支付價款的手段，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。
2017年6月13日，楊某某與劉某簽訂房屋買賣合同一份，約定劉某將其位于宿遷市某小區(qū)房屋一套以55萬元的價格出售給楊某某。當(dāng)天劉某出具收條，載明收到楊某某現(xiàn)金五萬元。在準(zhǔn)備過戶時，楊某某發(fā)現(xiàn)購買的房屋于2015年被宿豫法院查封，根本無法過戶。楊某某認為這樣的情況根據(jù)購房合同屬于劉某違約，于是拒絕支付房款并要求劉某雙倍返還定金。但是劉某認為楊某某應(yīng)先支付購房首付款而后才能過戶，但是楊某某沒有按期履行，而且他也不清楚自己房屋被查封的事實，是楊某某違約在先。劉某認為之前收到的5萬元是房款而非定金，雙方就違約責(zé)任及定金返還的問題爭執(zhí)不下，于是楊某某向法院提起訴訟。一審法院經(jīng)審理后認為，楊某某在不清楚涉案房屋在購買前已經(jīng)被查封的情況下，而且至開庭前，涉案房屋仍未解除保全，楊某某合同目的無法達到，劉某的行為屬根本違約。按照雙方合同的約定，適用定金罰則以及賠償楊某某支出的律師費。劉某辯稱自己不清楚涉案房屋已經(jīng)被法院查封，且又承認其在宿豫法院有執(zhí)行案件，在長達兩年的時間內(nèi)不知曉其房屋被查封的狀態(tài)與常理不符。遂依法判決解除楊某某與劉某簽訂的《房屋買賣合同》；劉某賠償楊某某10萬元以及律師費7000元。劉某向宿遷中院提起上訴。宿遷中院審理后認為，根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同第一條及第七條的約定及同日劉某收取楊某某5萬元的事實，能夠印證楊某某已付劉某的5萬元款項屬性為定金。鑒于原審中劉某認可涉案房屋被查封，劉某雖主張該執(zhí)行案件所涉?zhèn)鶆?wù)已履行完畢，但并未能提供充分證據(jù)加以證實，故其主張涉案房屋被查封屬于非人為因素的理由不能成立。二審中涉案房屋仍未能解除查封，亦能印證合同無法履行的責(zé)任在劉某，其行為已構(gòu)成根本性違約。遂依法作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
滬律網(wǎng)提示：本案中的定金是違約定金，即以定金的喪失或者雙倍返還作為違反主合同的補救方法之一而約定的定金，實質(zhì)上是一種“賠償性違約定金”，旨在彌補合同簽訂后因一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同不能實現(xiàn)對另一方當(dāng)事人造成的損失。
《合同法》第一百一十五條：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
上海合同法律師表示：本案中劉某在和楊某某簽訂房屋買賣合同時，沒有告知房屋因已經(jīng)被法院查封而無法過戶的事實，導(dǎo)致合同不能成立，劉某構(gòu)成了根本違約。案件中的五萬元系定金，在解除合同的同時，劉某還應(yīng)當(dāng)按照定金罰則向楊某某返還雙倍定金。
