二手房的買賣，賣方或者買方往往會(huì)通過中介公司來簽訂合同，那么當(dāng)房屋買賣合同最終沒有簽訂，賣方或者買方是否可以以違約為由向中介公司索賠？上海合同法律師指出在居間合同中，因委托人或者第三人的原因?qū)е潞贤罱K未能簽訂時(shí)，委托人只能拒絕向居間人支付報(bào)酬，而不能將居間人認(rèn)定為違約。
張某通過中介公司看到一套二手房，隨即通過中介公司聯(lián)系看房并達(dá)成購(gòu)買意向，當(dāng)天向中介公司支付了5萬元誠(chéng)意金。但是，當(dāng)中介公司聯(lián)系賣方，確認(rèn)房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付誠(chéng)意金時(shí)，賣方反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介公司只得通知張某，居間不成功，賣方不肯賣房，請(qǐng)他另換其他房屋，或取回誠(chéng)意金。但張某認(rèn)為，買賣不成，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介公司未取得一致。張某把中介公司告上法院，要求中介公司按照“定金罰則”承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一審判決駁回了張某的賠償請(qǐng)求，二審維持原判。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析稱，此類糾紛有一個(gè)共同特征，買方認(rèn)為既然與中介公司簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的誠(chéng)意金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，是中介公司違約。即買方誤認(rèn)為中介公司必須居間成功，否則違約。這多是由于房?jī)r(jià)上漲，買方買房不成，心理難以平衡引起的。此類主張法院不能支持。
滬律網(wǎng)提示：中介公司作為居間人，受委托人的委托，需要向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，從而促進(jìn)委托人和第三人之間的合同能夠成立，合同成立后居間人可以向委托人索要約定的報(bào)酬。
《合同法》第四百二十六條：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。第四百二十七條：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
上海合同法律師表示：居間人提供的是一種媒介服務(wù)，因此居間人并不是買賣雙方任何一方的代理人，不能決定買賣最后能否成功，只能起到促進(jìn)合同成立的作用。如果居間不成，中介公司不得向委托人收取報(bào)酬，但合同未能簽訂不是中介公司的原因，中介公司則無需承擔(dān)其中的責(zé)任，也不構(gòu)成違約。
