小產權房買賣
案例:居住在城區的某一城鎮居民，月收入1000元左右，由于城區的房價比較高，而近郊農村的房價相對比較低。城郊的一位房主自蓋了一幢六層樓，一、二層自已住，三層以上對外出售。2006年5月,我買了他的第四層，150平方米左右，合同約定，先交15萬元，合同生效，對方交了鑰匙，余款3萬元，等房主辦下房產證后，一次交清。但至今房產證沒有辦下來。2008年4月，我籌足了裝修錢，去裝修時，房主阻攔不準裝修，先說房產證還沒給辦下，房子不是你的，不能裝修，最終又說房子不賣了。這兩年房價大漲，房主可能反悔了。還說不行你到法院告去，我覺得奇怪，自己明明有理，人家還明目張膽說讓去告，找律師咨詢，說你賣的這是小產權房，不受法律保護。
那么，這位城鎮居民在這種情況上法律上會怎么處理?
農村房屋買賣交易，現通稱為小產權房，小產權房的交易在現有的法律框架下不可能得到確認(最近有關部門負責人重申小產權房違法)，不受法律保護，那么本案雙方簽訂的買賣房屋合同將被法院認定無效，如合同被認定為無效，按照《合同法》的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
什么是小產權房屋?
簡單的講，國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。
小產權和大產權的區別是什么?
大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
小產權二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?
嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。
購買小產權房屋存在哪些風險?
第一，集體土地“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋完全所有權、集體土地的房屋不具有轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續，因此，買賣小產權房風險很大。
第二，像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。根據我國現行政策，國家是不予支持消費者購買小產權房屋的，對此，購房者要慎而為之。不要因為省錢，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。建設部發布的購房風險提示稱，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。而有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，其實都是不符合法律規定的，也不受法律保護。
