買房屋贈(zèng)送花園法院判協(xié)議無效
近日，南寧市江南區(qū)法院公開審理一起商品房買賣合同糾紛案。買主蘭某狀告房地產(chǎn)商悔約，她買下一套面積219.59平方米的商住兩用房，房地產(chǎn)商卻不履行《補(bǔ)充協(xié)議》贈(zèng)送花園。經(jīng)審理，法院判決該協(xié)議為無效合同，駁回蘭某的訴訟請(qǐng)求。
蘭某2003年與房地產(chǎn)商簽訂買賣合同，向其購(gòu)買一套價(jià)值55.3萬元的商住兩用房。不久，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定房地產(chǎn)商將蘭某購(gòu)買的商品房毗連的15平方米(無產(chǎn)權(quán))花園交由蘭某獨(dú)家使用，使用年限與商品房年限一致，可以同商品房一并轉(zhuǎn)讓。但之后蘭某多次催促，房地產(chǎn)商卻遲遲沒有交付花園。蘭某認(rèn)為房地產(chǎn)商不按協(xié)議履行承諾的行為影響了她對(duì)房屋的正常使用，也降低了原購(gòu)房屋的使用價(jià)值。為此，蘭某訴至法院請(qǐng)求判令：房地產(chǎn)商交付其花園或者補(bǔ)償?shù)韧瑑r(jià)值即33870元給她。
房地產(chǎn)商辯稱，該花園是公共財(cái)產(chǎn)，蘭某購(gòu)買的房屋沒有包含花園的價(jià)值，花園是贈(zèng)送的，已告知無產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)商也沒有得到對(duì)應(yīng)價(jià)值，所以雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無效。補(bǔ)充協(xié)議是銷售房屋代理商擅用公章簽訂的，他們并不知情，而且原告的訴訟已超過兩年的訴訟時(shí)效。
江南區(qū)法院認(rèn)為，原告蘭某與被告房地產(chǎn)商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，且已履行完畢。該協(xié)議約定的標(biāo)的物(花園)及其法律關(guān)系與雙方之前簽訂的《商品房買賣合同》無延續(xù)性，雖然雙方也是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，但其約定由被告將與原告商品房毗連的屬于業(yè)主共有部分的花園贈(zèng)送給原告，這種處分是違反有關(guān)規(guī)定和無法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)為無效的贈(zèng)送行為。而原告明知被告贈(zèng)送的花園無產(chǎn)權(quán)而與之簽訂，對(duì)此雙方均有一定責(zé)任。為此，法院不支持原告的請(qǐng)求。該案的訴訟時(shí)效已超過民法通則關(guān)于向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的二年訴訟時(shí)效，因此，法院判決駁回原告蘭某的訴訟請(qǐng)求。
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七種無效的房屋買賣合同
一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。
四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無效。
五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無效。
