背景資料：由于種種原因，在開發商(發包方)與施工企業(承包方)的合作中，因開發商拖欠施工企業建筑工程款引起的法律糾紛接連不斷，為保護施工企業合法權益，規范建筑及房地產市場秩序，國家出臺了許多相關法律法規，《合同法》286條及其司法解釋就是其中的內容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，該批復是對上海市高級人民法院《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》的答復，也是最高人民法院對《中華人民共和國合同法》第286條的法律適用問題作出的司法解釋。其中，“司法解釋”第二條對此消費者權利作出規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”
消費者，別躺在權利上睡覺
在每一棟爛尾樓的后面，都有許多曲折的故事，也有許多難解的糾紛。某大廈建設到1/3的時候由于各種原因停工，最后發展商人去樓空，有關單位紛紛起訴，有施工單位追索工程款，有銀行追索抵押貸款，還有的購房戶交了房款拿不到房子也提出賠償。很顯然，發展商的資產已經不能全部償還上述債務，面對這種情況該如何處理?購房者個人的利益能不能得到優先保護?針對這一問題，記者采訪了殷啟峰、許征律師。
記者：如果發展商沒有足夠的資產償還所有的債務，那么僅有的財產在所有債務包括施工單位(工程款)、銀行(抵押貸款)和購房者(預付房款)之間如何分配?
律師：為了解決長期困擾施工單位的工程款拖欠問題，在1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》286條規定了工程價款優先權，簡單地說，就是施工單位的工程款應當優先償還，但沒有規定具體的執行辦法，實踐中存在爭議，遇到銀行抵押貸款的情況，一般把銀行貸款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，明確規定工程款優先于銀行抵押貸款，就是說，工程款排在銀行貸款的前面，即使銀行貸款在施工單位建設的房子上設定了抵押，也要優先保護施工單位的利益。
記者：工程款優于銀行抵押貸款，那么，對購房者的欠款怎樣處理?
律師：最高法院的批復中除了規定施工單位如何行使工程款優先權外，還同時作出了“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，應該說，這一規定涉及到購房者的利益。
記者：如何理解最高法院批復中提到的“消費者購買商品房”?購房者的權益怎樣才能得到優先保護?
律師：購房者權益優先保護的前提條件是必須是消費者，這里的消費者不是一般意義上的房屋購買人(因為有的人買房并不是單純為了居住，可能還有其他經營用途)，而是我國《消費者權益保護法》中所指的消費者，指的是為生活目的購房的消費者，不包括為經營目的購房的消費者。具體說來，購買商業網點和寫字樓的，肯定不在批復中的消費者之列。但購買別墅的是否包括在內可能會有較大的爭議。
另外，購房者權益優先保護的另一條件是支付的房款必須要超過50%。消費者不論是用自有資金付款，還是用銀行貸款付款，都是房款的一部分。如果僅僅支付了定金(定金一般不超過房價款的20%)或者支付的購房款不足50%，施工單位仍然享有優先于購房者的工程價款優先權，施工單位仍然要排在購房者的前面。
因此，要享受優先于施工單位的權利，必須符合這兩個條件：一是購買的目的是為了居住，而非經營;二是支付給房地產商的房款必須超過所有房款的50%，否則，就無法行使這一優先權。
記者：購房者已經做了預售登記，是否意味著可以享有對抗施工單位工程價款優先權的權利?
律師：房屋預售制度主要是為了防止一房兩賣。盡管根據我國房屋預售制度的規定，消費者購買預售房屋經過法定的登記后就取得了對抗第三人的權利，但這里的第三人指的是經過登記的消費者之外的其他買受人。因此，房屋預售不能直接產生對抗施工企業的工程價款優先權的效果。
