北京限購令細則出臺后，炒房人并沒有消失，他們利用公證規(guī)避限購令，依然炒房。但是卻引起購房糾紛。
隨著北京市針對“炒房”的各項限制措施越發(fā)嚴厲，炒房人開始挖空心思“另辟蹊徑”。
記者今天從北京市第一中級人民法院了解到，有一類炒房人，利用房屋買賣合同中的公證條款，預(yù)先取得所購房屋出售、過戶等相關(guān)事宜的全權(quán)代理權(quán)限，但在付清房屋價款之后卻遲遲不過戶。法官透露說，炒房人這樣做的目的在于，轉(zhuǎn)賣此房屋時，可從原業(yè)主名下直接過戶至第三方，獲取更多差價的同時還可以規(guī)避房屋新政對購房套數(shù)的限制。但是，這種操作卻暗藏著交易安全隱患。
利用公證炒房引發(fā)糾紛
李先生在北京市海淀區(qū)有一套60平方米的房屋要出售，去年4月10日，通過房屋中介與魏某達成了買賣協(xié)議。雙方約定：魏某應(yīng)在簽訂合同時支付定金5萬元，并于5天內(nèi)支付首付款85萬元;雙方簽訂合同兩個月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證，公證當(dāng)日魏某將支付剩余的房款，而后李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付魏某。
合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款。但是，6月7日，當(dāng)雙方共同到公證處辦理房屋所有權(quán)和房屋買賣過戶等公證手續(xù)時卻發(fā)生了爭議，導(dǎo)致公證手續(xù)沒能辦理。魏某以此為由拒絕繼續(xù)履行合同，雙方鬧到法院。
一中院法官告訴《法制日報》記者，這起表面像是簡單房屋買賣合同糾紛的案子另有玄機。魏某之所以非要李先生辦理公證手續(xù)，是想通過公證程序獲得房屋所有權(quán)和房屋買賣過戶等事項的委托。
李先生如果同意辦理委托公證，魏某就獲得了辦理房屋過戶手續(xù)的自主權(quán)，可以暫時不過戶，規(guī)避房屋新政對個人新購房屋套數(shù)的限制，繼續(xù)炒房;如果李先生不同意辦理公證，已經(jīng)支付了定金的魏某還可以要求李先生賠償拒絕履行合同的違約金。“一條特別條款的植入，實際上給賣房人設(shè)了一個‘腹背受敵’的圈套。”
不過，魏某的“如意算盤”并沒有逃過法官的眼睛。一中院審理后認定，雙方簽訂房屋買賣合同的目的，在于完成房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，而不是通過買賣合同完成委托公證，因此是否進行委托公證并不影響合同目的的實現(xiàn)。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。
公證條款暗藏巨大隱患
北京一中院在對此類案件進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，利用公證條款規(guī)避房產(chǎn)新政并非個案。
在這類案子中，房屋買賣合同的公證條款往往都會先進行模糊約定，以騙過賣房人，防止賣房人在簽訂合同時生疑拒簽。而在整個買賣過程中，作為買方的炒房人都會稱買房就是自住，也會爽快地實際支付大部分甚至全部房款，以此迷惑賣房人。
可是，當(dāng)合同進入履行階段，炒房人就會找各種理由，要求賣房人將房屋過戶手續(xù)等事宜全權(quán)委托給自己，或者以防止出現(xiàn)支付房款后不予過戶情況為由，要求委托房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員作為監(jiān)督人辦理過戶。實際上，該業(yè)務(wù)員很可能就是炒房人的“同伙”。
一中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，炒房人的這種做法不管對賣房人還是下一個買房人，都存在著巨大的安全隱患。
一方面，賣房人如果辦理了委托公證后，炒房人會方便地將該房屋轉(zhuǎn)賣他人，可是房屋事實上并沒有過戶，因此炒房人形式上看就是代理賣房的業(yè)主出售房屋，合同履行過程中發(fā)生的糾紛，可能將最初的賣房人卷入其中。
而另一方面，對于第三方買房人來說，陷入上述“連環(huán)套”后，因為炒房人沒有辦理房屋過戶和繳稅手續(xù)，所以新的買房人要按照最初的購房價款繳納營業(yè)稅，實際上是炒房人將本應(yīng)由其承擔(dān)的大部分稅費轉(zhuǎn)嫁給了新的買房人。
針對上述問題，一中院法官提醒，在出售二手房的過程中，要選擇正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不要貪圖支付全款而大幅降低報價。此外，賣房人需要特別注意買賣合同中的公證條款，因為辦理公證不是買賣房屋變更產(chǎn)權(quán)人的必經(jīng)途徑，賣房時最好不要將公證內(nèi)容在合同中明確，不要給炒房客留下進一步操作的空間。
