一、樓頂廣告牌的設置權歸誰所有?
樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂的所有權歸誰所有。《商品房買賣合同》(示范文本)中就有關于外墻面及樓頂使用權的約定，不同的約定內容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸全體業主共有，那么開發商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過全體業主及與業主委員會同意。第二，如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業主及業主委員會同意。
不管是上述哪種情況，物業管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權，沒有權利擅自允許他人進行利用。
二、樓頂廣告牌的設置收益權歸誰所有?
1、約定歸全體業主所有的情況
如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸全體業主共有，那么開發商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過業主委員會同意，安裝廣告牌必須不能影響業主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業主委員會所有，由業主委員會統一保管、使用，開發商只能收取小部分的管理費。但如果開發商是為本小區做宣傳使用的廣告牌，只能征得業主委員會同意，并不能影響業主的正常生活，這種情況下是不需要向業主委員會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業主和開發商雙方。
2、約定歸開發商所有的情況
如果購房者和開發商約定屋面和外墻面使用權歸于開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業主委員會同意，只要做到不影響全體業主的正常生活，廣告的內容不會降低小區的整體形象，開發商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費全部屬于開發商所有。
3、雙方沒有約定的情況
如果雙方對樓宇的屋面使用權、外墻面使用權歸誰享有沒有約定，針對這種情況如何處理目前并沒有明確規定，不能當然的認為歸開發商或物業管理公司享有。
從法律角度分析，業主在購買房屋時，在其購房價款中已經包含了公共建筑的分攤價款，那么購房人應是公共建筑的產權共有人。樓房的屋頂作為該樓房的公共建筑部分，其產權應當屬于該樓房的各產權人。那么開發商在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用，開發商對此經營時，需要征得房屋所有共有人同意后才可以進行。并且對經營所得的收益，應與全體業主按約定的比例分成。
結合以上分析，購房者在簽訂購房合同時，一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權約定歸全體業主所有，特別是對于在中心城區以及那些臨街的樓宇，因為這關系到每個業主的切身利益。
