房子長期無人居住是否需要繳納物業(yè)費？住宅物業(yè)小區(qū)車庫、車位等能否只售不租？這些問題關(guān)系到很多業(yè)主的切身利益。即將實施的《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》將對此作出明確規(guī)定。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該《條例修訂案》主要解決社區(qū)管理和物業(yè)管理脫節(jié)的問題。
昨天，在省十一屆人大常委會第十二次會議上，石家莊市人大常委會做了關(guān)于《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》(以下簡稱《條例修訂案》)的說明。該《條例修訂案》經(jīng)省人大常委會審批后將正式實施。
據(jù)了解，《石家莊市物業(yè)管理條例》自2004年8月1日公布實施以來，較好地維護(hù)了我市物業(yè)管理市場秩序，同時也積累了一些物業(yè)管理經(jīng)驗。但隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些新的問題。主要是社區(qū)管理和物業(yè)管理脫節(jié)，業(yè)主依法享有的權(quán)益沒有得到有效保障。因此，對《石家莊市物業(yè)管理條例》進(jìn)行修改十分必要。
入住率50%以上的成立業(yè)主大會
《條例修訂案》規(guī)定，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上和入住建筑面積達(dá)到50%以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會籌備機(jī)構(gòu)由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。
業(yè)主可以共同選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專項維修資金，決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，以及監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定等。
“業(yè)主委員會由五至十三名委員單數(shù)組成。”《條例修訂案》明確了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費用等。
不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營用房
《條例修訂案》規(guī)定，如果建設(shè)單位把未達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交付使用，或者符合交付標(biāo)準(zhǔn)但超過半年不交付，將由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。新建住宅物業(yè)交付時，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
規(guī)劃、設(shè)計新建住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營用房，費用計入建筑成本。而且，物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由業(yè)主大會決定。可以用于折抵物業(yè)服務(wù)費和彌補專項維修資金不足。
三個月無人居住交20%物業(yè)服務(wù)費
《條例修訂案》規(guī)定，連續(xù)無人居住、使用、空置三個月以上的物業(yè)，空置期間按20%繳納物業(yè)服務(wù)費。
針對物業(yè)小區(qū)普遍存在私搭亂建，影響市容市貌和物業(yè)安全的問題，《條例修訂案》賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法違規(guī)行為時，應(yīng)當(dāng)及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。
業(yè)主或物業(yè)不能單方終止約定的義務(wù)
業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間，任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。
根據(jù)實際存在的一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同外亂收費和無端給業(yè)主停供等問題，《條例修訂案》規(guī)定，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費用的行為。
業(yè)主優(yōu)先承租車庫、車位
為規(guī)范物業(yè)小區(qū)車庫、車位問題，《條例修訂案》規(guī)定，依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車庫、車位停車服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費，按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經(jīng)營權(quán)人簽訂機(jī)動車輛保管合同。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意，確保消防通道和道路暢通。經(jīng)業(yè)主大會同意收取場地占用費的，場地占用費歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管義務(wù)的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊?wù)費。看管服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
專項維修資金屬業(yè)主所有
《條例修訂案》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積首期交存標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)由房產(chǎn)行政部門，縣(市)、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門在國家規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并向社會公布。專項維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個人不得占有、挪用。
在住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時，其費用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部門占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金應(yīng)返還業(yè)主。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行規(guī)定的義務(wù)，將由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低其資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動的，由房產(chǎn)行政主管部門處以三萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。
