物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理費(fèi)方面的困境大致有三個(gè)方面。一是政府對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)節(jié)作用;二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收支的誤解;三是物業(yè)管理費(fèi)在未來該如何定位和收取。三者性質(zhì)不相同，引起關(guān)注的程度卻并無差別。“政府調(diào)節(jié)”涉及的是政府相關(guān)部門在物業(yè)管理政策制定上的緘否，“業(yè)主誤解”涉及的是業(yè)主的現(xiàn)實(shí)態(tài)度和行為，而第三點(diǎn)則是政策與學(xué)術(shù)研究上的問題。
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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理?xiàng)l例
關(guān)于政府對(duì)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)節(jié)的問題
以市場經(jīng)濟(jì)的角度來恒量，這個(gè)問題純粹是一個(gè)笑話，但考慮到中國的經(jīng)濟(jì)與物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，就有它存在的理由和必要了。就目前中國物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)管理的問題上，政府部門幾乎是兩步走，一是所謂“政府指導(dǎo)價(jià)”;二是所謂“市場調(diào)節(jié)價(jià)”。
“政府指導(dǎo)價(jià)”作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極端形式，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)日漸退出中國歷史舞臺(tái)之時(shí)還在慣性發(fā)展，而且還有著巨大的市場。支持它的理由大抵有二個(gè)，一是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極度不平衡性，在上海、深圳等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，市場環(huán)境較好，價(jià)格主要由市場形成。但在不發(fā)達(dá)地區(qū)，如中國西部一些城市，由市場來指導(dǎo)價(jià)格還存在很大的不現(xiàn)實(shí)性。二是中國物業(yè)管理發(fā)展的不成熟性，在許多人看來，尤其在相關(guān)的政府部門看來，以目前中國物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)情況，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主還存在一個(gè)力量極度不平衡的問題，政府在某種程度上要對(duì)業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。
雖然改革開放已二十多年，或許“政府指導(dǎo)價(jià)”還有其合理的一面，但就物業(yè)管理行業(yè)而言，我們顯然對(duì)其研究還不夠，與物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合得還不夠，其弊端也就常常暴露于大庭廣眾之下，成為許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家嗤之以鼻的笑柄。其極端的表現(xiàn)便是，頑強(qiáng)的基于現(xiàn)實(shí)而不知變通，結(jié)果造成必然的沖突。
大約在十年以前的樣子，正是深圳物業(yè)管理如日中天的時(shí)候，一大批內(nèi)地城市，如南京、武漢等房管部門的官員、物業(yè)管理公司的老總等，紛紛來到深圳參觀學(xué)習(xí)，他們參觀了當(dāng)時(shí)深圳一個(gè)非常知名的由政府開發(fā)的小區(qū)。當(dāng)時(shí)深圳市相關(guān)政府部門對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)為0.3至0.4元的樣子，這種物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時(shí)無論是在深圳還是在內(nèi)地，都是較低的水平。這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平卻讓這些參觀者無比的驚訝，這簡直是一個(gè)世外桃源，且不說小區(qū)綠草青青、鮮花艷艷、亭臺(tái)樓閣點(diǎn)綴其間，實(shí)在是美侖美奐。小區(qū)業(yè)主的生活同樣是多姿多彩，什么公共娛樂設(shè)施、社區(qū)會(huì)所等等一應(yīng)俱全。清早起來，一大群老頭老太太扭起秧歌跳起舞。晚上，各色社區(qū)活動(dòng)連連不斷。直看得這些參觀者目瞪口呆，如此低的物業(yè)管理費(fèi)，在深圳消費(fèi)如高的地方，有如此水準(zhǔn)，實(shí)在是難以設(shè)想。心中瞬時(shí)無比崇敬起來，也便有了回去要復(fù)制一個(gè)同樣小區(qū)的決心和信心。于是，許多年以來，在內(nèi)地許多城市，由政府開發(fā)的物業(yè)管理小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)多定價(jià)在0.3—0.4元，期望能達(dá)到深圳某知名小區(qū)的效果，但困惑的是，這些城市的物業(yè)管理公司在管理過程中，不僅沒有達(dá)到深圳某知名小區(qū)的物業(yè)管理水平，反而在經(jīng)濟(jì)上常常是入不敷出。
這種困惑直至今天還讓許多人蒙在鼓里，殊不知當(dāng)時(shí)深圳這個(gè)知名小區(qū)，雖然物業(yè)管理費(fèi)只有政府指導(dǎo)價(jià)的0.3—0.4元，而政府給予的商鋪出租用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)不足所得收入已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)數(shù)字。
這種政府指導(dǎo)價(jià)的極端例子并不在少數(shù)，在某種程度上，它也極大地束縛了某些地區(qū)物業(yè)管理的進(jìn)步。甚至還有人斷言，這種不切實(shí)際的政府強(qiáng)行“定價(jià)”，是今天許多內(nèi)地城市物業(yè)管理水平滯后的重要原因。
在“政府指導(dǎo)價(jià)”之下，“市場調(diào)節(jié)價(jià)”常常便會(huì)有些不侖不類的味道，而實(shí)際上，市場調(diào)節(jié)的作用也表現(xiàn)得非常有限，甚至幾乎沒有任何實(shí)質(zhì)性的作用。只是當(dāng)作一個(gè)霧里看花的詞匯被偶爾提起。
