《廣州市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)首次從市級層面全面明確物業專項維修資金管理和使用細則，提出了小區可以自管物業維修資金等創新舉措，引起了社會廣泛關注。南方都市報“坐下來，談一談”系列公共論壇日前再度針對這一話題展開討論。
如何管好用好維修資金?如何讓這筆錢保值增值?記者針對維修資金的熱點焦點問題進行了采訪，了解到廣州物業專項維修資金最新情況。據悉，自2012年起廣州實施維修資金預交存制度以來，維修資金歸集總量增長較快，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集量141.7億元，是預交存制度施行前歸集總量的2.5倍。
焦點1：將細化維修資金緊急使用程序
據記者了解，為進一步規范維修資金管理，解決業主欠交維修資金、發生緊急情況怎樣使用維修資金、房屋產權轉移后維修資金分戶賬更名難等社會普遍關注問題，廣州市國土房管局起草了該《辦法》。
維修資金管理中心相關負責人表示：“《辦法》是以《物權法》、《物業管理條例》及165號令等上位法為依據，結合廣州市近16年的維修資金管理實踐經驗，并在借鑒相關兄弟城市成熟做法及廣泛征求意見的基礎上制定的，既是對以往維修資金管理工作的總結和提升，把工作中行之有效的做法以規范性文件的形式固定下來，又根據165號令等規定，落實了業主大會自主管理等制度，將國家層面的規章與廣州市的實際情況結合起來，給廣大業主行使權利提供了制度平臺。”
據介紹，《辦法》依據《廣州市物業管理暫行辦法》和廣州市非住宅物業的管理需求，將非住宅物業納入維修資金使用范圍，同時，建立維修資金預交存和續交制度，確保維修資金及時歸集到位，實現維修資金全覆蓋。值得一提的是細化維修資金緊急使用程序，設立預支付制度，保障緊急使用資金及時到位。
維修資金緊急使用，是指物業保修期滿后，由于突發性或不可抗力(例如暴雨等)等因素導致物業共用部位、共用設施設備意外受損，或物業使用功能出現障礙，對公民人身財產和社會公共安全造成現實威脅，亟待使用維修資金進行應急性除險的資金使用方式。
記者了解到，廣州市暫未出臺緊急使用維修資金的相關規定。但實際操作中，當遇到緊急情況時，業主委員會或物業服務企業可先向維修資金主管部門報告情況，主管部門派出工作人員到現場核實情況后，指導業主委員會或物業服務企業先行組織維修，并按維修資金使用備案程序補辦手續。
為確保緊急情況下維修資金使用及時到位，更好地維護業主的合法權利，市國土房管局已在起草《辦法》時，對維修資金緊急使用程序進行了細化。當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，憑建設、消防、安監、質檢等部門的緊急限期整改通知書或具備專業資質的單位出具的檢測報告，經管理部門到現場確認后，可簡化“雙三分之二”業主同意程序，申請緊急使用維修資金。管理部門可根據工程審價報告向組織實施單位預支付維修資金進行緊急維修，待維修項目竣工驗收后再辦理審核手續。
“我們將對維修資金緊急使用嚴格把關，確保既解決業主之急，又更好地維護業主合法權利。”市維修資金管理中心相關負責人表示。
焦點2：維修資金使用率逐步提高
記者了解到，由于樓盤較新、還未到維修年限等客觀原因，廣州目前的維修資金使用量增長較為緩慢;近年來，隨著樓齡的不斷增長、房屋的逐步老化等，維修資金的使用率逐步提高。
市維修資金管理中心相關負責人表示，不能簡單地以使用量的多少來衡量維修資金的使用效果。客觀上說，廣州維修資金的使用率屬于正常水平，也有其特殊原因。
“維修資金只有在共用部位、共用設施設備保修期滿后才使用。共用部位、共用設施設備的保修期一般為2—5年，在保修期內發生的維修由開發建設單位負責組織實施。而房屋結構維修期一般在使用8年之后，電梯和管線的維修期一般在使用5年之后，而維修資金近幾年隨房地產行業迅速發展而交存額逐年增大，再加上近幾年新樓盤交存的維修資金量在廣州市維修資金總量中占比較大。因此，目前大部分商品住宅較新，尚處保修期內，或未進入維修高峰期，使用維修資金的需求少，相對于維修資金總量來說，維修資金使用率也就較低。隨著房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化，維修資金的使用率將會逐年提高。”市維修資金管理中心相關負責人表示。
另外，廣州房地產市場發展良好，2012年起又實施了維修資金預交存制度，使近三年維修資金歸集量增長較快，而使用量沒有快速增長，也是形成目前使用率現狀的一個原因。記者了解到，截至2014年9月，廣州市維修資金歸集總量141.7億元，是預交存制度施行前歸集總量的2.5倍。相反，維修資金的使用需求增長較慢，因而使用率不會快速提高。
據記者了解，“雙三分之二”業主同意難通過，也是造成使用率較低的原因之一。根據《物權法》和《住宅專項維修資金管理辦法》規定，維修資金的使用方案由物業服務企業或相關業主提出，并需列支范圍內，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主(即“雙三分之二”業主)討論通過。由于實際操作中，征求“雙三分之二”業主同意存在一定難度，物業服務企業容易出現畏難情緒，不愿征集業主簽名，取而代之以使用小區公共收益等方式解決小區公共部位、共用設施設備的維修問題。
