案例一：
2001年4月，海南一諾廣告有限公司(簡稱一諾公司)，入住海口市某別墅，海南三友物業管理公司(簡稱三友物業)是該小區的管理者。2001年5月5日，一諾公司總經理李某發現有人在該公司入室偷竊并報案。當三友物業向一諾公司索收物業管理等費用時，一諾公司以三友公司單方違約，未履行治安管理職責為由，拒絕交納。三友物業將一諾公司訴至法院，法院終審認為，一諾公司發現有人入室偷竊與三友物業履行保安值勤的物業管理義務不當有直接關系，屬于物業管理服務質量瑕疵的違約。一諾公司以此為由拒交相關費用，屬于行使雙方合同履行中抗辯權的行為，但該抗辯權行使范圍應當與三友物業違約程度相對應。據此判決三友物業應酌情減收物業管理費10％，以承擔部分違約責任，訴訟費亦由二者分別承擔。
案例二：
負責管理某國際公寓的創新物業訴稱，業主齊先生購買了該公寓B座房屋后，簽署了《承諾書》，確認接受創新物業的《管理公約》，并同意交納物業管理費等相關費用。但自2000年5月至2002年6月，齊先生以“家中曾經被盜”為由，一直拖欠物業管理費等費用。創新物業要求業主齊先生支付這些款項，并支付滯納金。最后，法院一審判決，齊先生向物業管理公司支付拖欠款項，但駁回創新物業要求齊先生支付滯納金的訴訟請求。同時，判決創新物業向齊先生支付被竊物品損失3000元。
上述兩個案例的業主均是失竊后向物業管理公司索賠或拒交物業管理費且訴諸法律的，類似案例舉不勝舉，至今仍無一個標準答案，需根據具體情況具體分析予以判決。眾多案例處理時的關鍵首先取決于物業管理公司在實施物業管理活動中是否有過錯。法律意義上的過錯是指當事人違背了某種應該承擔的義務，這種義務又可以分為法定義務和約定義務兩種。目前各項法律和法規尚未明確規定物業管理公司應對轄區內業主的財產負保管義務，也就是說物業管理公司對轄區內業主的財產安全沒有法定義務；目前大多數已簽訂的物業管理合同中，都沒有明確約定物業管理公司承擔轄區內各業主的財產保管責任，這不是物業管理公司不愿意承擔約定義務，而是業主財產被盜是由犯罪分子的犯罪行為引起的，在實踐中如果業主想要通過法律途徑向物業管理公司主張權益的話，目前還存在一些難以逾越的問題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據，例如：核定業主財產損失的具體金額，以及業主在保管自己的財產安全時有無自我忽視、保管不善和主觀上的松懈責任等，最終需要通過刑事案件的審理結果來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終處理。那么是不是說物業管理公司就沒有對小區業主負有財產安全的約定義務呢?絕不是。上述兩個案例在經過庭審之后，均判決物業管理公司因管理有疏漏，違背了約定義務而承擔責任。
物業管理公司在實施業主財產安全方面措施的過錯主要包括：
1、物業管理工作人員對轄區的安全工作重視不夠，對已發現的不安全隱患置若罔聞，員工的崗位培訓不到位，檢查、考核不到位，如外來人員可以隨意進出小區，樓層巡視時只是例行公事，看到陌生、可疑人員進出小區不聞不問等等。
2、值班保安人員擅離職守，這主要是職業道德培訓不到位，執行程序不到位，檢查、考核無力度，從而頻繁發生睡崗、脫崗和空崗現象及接到報警信號不能及時采取應對措施等等。
由于業主與物業管理公司是合同關系，發生糾紛以后要按照合同執行，如果有證據確實證明了物業管理公司管理、服務不到位，實施安全方面措施有過錯，那么屬于物業管理公司在執行合同中有違約行為，業主就完全可以向物業管理公司要求賠償。
中國物業管理
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