收取物業管理費，有一個前提，那就是首先要確定房屋的質級標準。也就是說，首先須確定要收取物業管理費用的房屋屬于哪一個級別，按級收費。北京市原來有一個關于按照甲、乙、丙類區分的物業收費規定，但是，隨著房地產市場的發展變化，原來的標準早已不適應目前千變萬化 收取物業管理費，有一個前提，那就是首先要確定房屋的質級標準。也就是說，首先須確定要收取物業管理費用的房屋屬于哪一個級別，按級收費。北京市原來有一個關于按照甲、乙、丙類區分的物業收費規定，但是，隨著房地產市場的發展變化，原來的標準早已不適應目前千變萬化的形勢。再說，原來雖然有一個收費分類的規定，但是，實際上很多房屋在投入使用時根本就沒給確定質量類別，所以到實際收費時，仍是各行其是。加上過去都是大鍋飯、鐵飯碗，所以沒有人細究，多少年來一直是收多少給多少。不像現在，一是房子大多都已落戶到個人名下，二是大家的維權意識都加強了，所以關于物業收費的疑問和糾紛也就越來越多。因此，要使物業收費工作走上正軌，首先必須重新審定各類房屋的質量和級別標準。在此基礎上重新確定各類房屋的物業收費標準。因此，對所有的現有房屋，除原來已經十分明確質級的以外，都必須明確該套房屋的質級。以此作為物業公司向住戶收取物業管理費的法律依據。筆者有如下建議：
第一，明確各類房屋的質量標準。
今后在新建房屋交付使用之前，都必須由質量驗收部門按照新確定的國家標準明確該套住房的質級，按質論價、按質收費，公開、公正，天經地義。對老房子，過去沒有明確質量標準的，即沒有劃分等級的要盡快進行追補。這樣一來，可以從根本上免去以前因質級標準不清引發的物業收費糾紛。
需要注意的是，在確定房屋質級的時候，同屬一類質級的房屋，遠郊、近郊要與城區在收費標準上要有區別。
第二，要明確國家為職工承擔的物業管理費標準。
改革開放以來，老百姓的收入普遍增加了，很多人經濟條件好了，隨之而來，住房條件也得到了改善。有的還住上了公寓甚至別墅房。但是享受國家報銷物業費的職工住房物業管理費用問題，應該有一個統一限定標準。決不能說不分伯仲，不管是住甲類住宅的還是住簡易樓的，都一律按住房面積予以報銷物業管理費用，這樣做是極不合理的!建議隨著老百姓生活水平的提高，是否可以考慮統一實行乙類住宅的報銷標準。即不管是哪類住宅，上限一律只限于報銷乙類住宅的物業管理費用標準。具體操作時可按以下原則掌握，即所有職工，凡是明確由單位報銷物業管理費用的，除本單位效益好，有能力為職工全報的以外，一般只承擔乙類住宅的物業管理費用，高于乙類的部分由承住人自理：不足乙類的，實報實銷。
第三，物業費收取范圍的確定。
北京市物業收費依據的還是[1996]第190號、274號、290號，或是[1989]第170號等文件規定的收費標準。其中包括供暖，孝中、大修，管理費、電梯、高壓水泵、小區公共設施、房屋公共部分維修、生活垃圾清運、小區公共電視線、小區綠化、電梯代驗費等。對以上收費項目，提出以下意見供有關部門參考。
1.暖費收齲
公平地說，應該以套內面積計算。陽臺面積不應該計算在收費范圍之內。因為按照實際情況，哪家住戶的陽臺也不是為住人而設計的。更不用說未封閉陽臺了。況且陽臺上也未安裝供暖管道設備，憑什么要計算在收取供暖的面積之內，收取住房的供暖費用。這是一項延續了多年極不合理的收費，應盡快糾正過來。因此，取暖收費面積，應以整套住房的建筑面積減去陽臺面積為宜。
2.大修、中修費不應再向住戶收齲
實行住房制度改革以后，在向職工或是購房者出售房屋產權的同時，已經按照國家有關規定向其收取了住房維修基金，留待以后用于房屋的大修和中修費用。那么對于已經參加房改售房，即購買了公有住房的人或是在購買商品房時已經繳納了住房維修基金的人，今后均不應再向住戶收取大修和中修費，否則就是物業管理部門裝糊涂，重復收費，欺騙業主。除非是該棟樓房維修基金不敷使用的情況下，加收維修費，則另當別論。
3.小修費。
對于已經取得住房產權的住戶，也不應該再定期收費小修費。而是應該實行有償收費。即修哪部分、換哪部分收取哪部分的費用。收費標準按照物價管理部門核定的標準執行。
