咨詢:
2013年10月，趙某向我借取人民幣5萬元，約定在一年內連本帶利全部還清。為表示還款的誠意，趙某將他本人在某省會城市的一處 房產的產權證抵押給我。最近，我聽說房產證用作借款抵押的約定是無效的，遂擔心自己的權益得不到保護，請問，將房產證押給債權人的抵押行為是否有效？
答復如下:
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
根據(jù)擔保法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，以城市房地產等建筑物抵押的，應當?shù)娇h級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，否則抵押合同無效。因此，這種將房產證抵押給債權人的方式雖然便于操作且非常經(jīng)濟，但這種抵押是無效的。況且，債務人在將房產證抵押給了債權人后，自己仍然可以補辦房產證，而其他債權人也可以對該房產申請權利限制，如申請查封、拍賣等。實際上，將權利憑證交給債權人的行為，類似于擔保法中的權利質押行為，但根據(jù)擔保法第七十五條的規(guī)定，股票類權利屬于質押范疇，而房產證不能質押，因此將房產證用于借款抵押的行為是無效的。
房產證抵押貸款常識
大產權房產證
所謂大產權房，是指從開發(fā)商手中購買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購公房和經(jīng)濟適用房。房產證即《房屋所有權證》，是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權利歸屬的法定公示方法。
小產權房產證
所謂小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證，一般來說是做不了抵押貸款的。
如何區(qū)分大產權房和小產權房？
從房產證的角度，只要有縣(區(qū))級房屋主管部門(通常是房管局或建委)下發(fā)的房產證就是大產權，有的地方是兩證(房產證、土地證)合一的。事實上，區(qū)分關鍵在于不是有幾個證，而在于房產證是誰發(fā)的，如果是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，那就是小產權。典型的小產權房產除了農民在自家土地即宅基地上建設的房屋，還有以下三類：
第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
是否可以抵押貸款？
大產權房都是可以抵押貸款的，最高為房屋評估價格的七成。至于小產權房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的。有一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司認可小產權房的抵押。小產權房無法獲得商業(yè)銀行抵押認可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內轉讓。
未辦理涂銷抵押登記的房產證
房產證上，“他項權利情況”一頁，如果蓋有一個藍色長方形“房地產他項權利登記專用章”，就表明這是帶抵押登記標志的房產證，房產的交易和再抵押都被限制。只有到房地產交易登記中心辦理涂銷抵押登記后，蓋上紅色橢圓形“房地產他項權利登記注銷章”之后，業(yè)主才對房產擁有了完整的所有權，才可以進行房產交易。
