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有一處房屋，系原產(chǎn)權(quán)人多年前購買，當(dāng)時(shí)已經(jīng)進(jìn)行權(quán)屬登記并領(lǐng)取了權(quán)屬證書。現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人要將房產(chǎn)分一半給兒子，在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為這是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。但當(dāng)事人提出：他們這種情況屬于分家析產(chǎn)，不是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因而不愿意交納契稅。這就帶來三個(gè)問題：“析產(chǎn)”和“分割”有什么區(qū)別?“析產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記還是變更登記?產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅?

“析產(chǎn)”一詞在我國歷史上就已經(jīng)使用，也有的將其稱為“分析”。“析產(chǎn)”一般是指家財(cái)(色括房地產(chǎn))的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析產(chǎn)”一詞主要由民間及業(yè)內(nèi)人士使用。在新中國成立初發(fā)布的《契稅暫行條例》中，也使用了“分析”一詞而不是“分割”。在法律上則習(xí)慣于使用“分割”，是指對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的區(qū)分。在對(duì)房地產(chǎn)的分割上，“析產(chǎn)”和“分割”應(yīng)是同義詞。

房產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)屬于共有為前提，只有原來屬于共有的房產(chǎn)(包括夫妻之間雖以一方登記但是實(shí)際上屬于共有的房產(chǎn))才能進(jìn)行分割。如果該處房屋原為父母所有，而要將一部分房產(chǎn)讓與給兒子，這是房產(chǎn)的贈(zèng)與，而不是分割，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記，也應(yīng)當(dāng)交納契稅。《房屋登記辦法》第三十二條第一款第五項(xiàng)明確將“房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的”列為轉(zhuǎn)移登記，只有“同一所有權(quán)人分割、合并房屋的”(《房屋登記辦法》第三十六條)才是變更登記。

轉(zhuǎn)移登記和變更登記的主要區(qū)別是房屋所有權(quán)的權(quán)利主體有沒有發(fā)生變化(權(quán)利人變更法定名稱除外)，所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變化的，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

因房產(chǎn)分割所進(jìn)行的登記從表面上看，分割前和分割后相比較，既未增加新的所有權(quán)人，也未減少所有權(quán)人。但是，在分割前各個(gè)共有人是共同地作為全部房屋所有權(quán)的權(quán)利主體，而在分割以后，這種共有關(guān)系消失，原來的共有人分別成了原房屋中某一部分房屋的所有權(quán)的權(quán)利主體，所有權(quán)的權(quán)利主體已經(jīng)發(fā)生了變化。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定“因房屋買賣……分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)……申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”，明確地將房產(chǎn)的分割列入了轉(zhuǎn)移登記的范圍。

因而，除了前面所說的同一所有權(quán)人分割、合并房屋(因權(quán)利主體未有變化)，房產(chǎn)分割所進(jìn)行的登記應(yīng)屬于轉(zhuǎn)移登記。但由于這種轉(zhuǎn)移的特殊性，國內(nèi)也有一些城市在地方立法中將房產(chǎn)分割列入變更登記。

并不是所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記都要交納契稅，例如房產(chǎn)的繼承是轉(zhuǎn)移登記，但不需交納契稅。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅的問題，嚴(yán)格來說并不應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門來解釋。但是很多城市房地產(chǎn)交易契稅由登記機(jī)構(gòu)代為征收，有的登記機(jī)構(gòu)雖然并不代征，但當(dāng)事人往往會(huì)在辦理登記前向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行詢問。

在新中國成立初頒發(fā)的契稅條例中，對(duì)房產(chǎn)分析是明確不征收契稅的。在1950年4月3日中央人民政府政務(wù)院發(fā)布的《契稅暫行條例》笫九條中，明確規(guī)定了房產(chǎn)分析免征契稅(“凡屬共有土地房屋，如分析時(shí)應(yīng)將原契連同分析單據(jù)呈驗(yàn)核準(zhǔn)后，另換新契，免征契稅”)。一些城市立法中將房產(chǎn)分割作為變更登記，既是因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)移的特殊性，也可能有避免在契稅問題上產(chǎn)生糾葛的因素。

1997年重新發(fā)布的《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定交納契稅。”財(cái)政部財(cái)法字[1997]52號(hào)文第三條對(duì)承受的解釋是，“條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為”，并未直接將分割列入其內(nèi)。但是，該解釋當(dāng)時(shí)也并未明確繼承房屋是否免交契稅，直至 2004年國家稅務(wù)總局以國稅函[2004]1036號(hào)文發(fā)出《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù))后，才明確了：“繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅”。與繼承相比，分割雖也是“轉(zhuǎn)移……權(quán)屬”，但很難說是“承受”或“取得”，當(dāng)事人有一些想法是可以理解的。

《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《契稅暫行條例細(xì)則》)第十六條已規(guī)定了：&#8220;納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)。&#8221;因此，在國家對(duì)分割是否要交納契稅明確作出規(guī)定前，無論征收或免征，都要辦理手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割是否要交納契稅或者可以免征，應(yīng)以契稅征管部門的解釋為準(zhǔn)。 <