“期房限轉(zhuǎn)”政策下買方的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
作者滬律網(wǎng) 2004年上海市政府頒布《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》規(guī)定：“自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，這就是“期房限轉(zhuǎn)”政策。仔細(xì)研究這個(gè)規(guī)定，可以看出所謂的“限制”僅是指對(duì)期房轉(zhuǎn)讓不予辦理“預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，而不影響期房買賣合同的效力。
由于期房限轉(zhuǎn)政策出臺(tái)后產(chǎn)生了一些糾紛，上海高院曾有書面意見認(rèn)為不能僅因出賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。上海高院認(rèn)為，買方雖然還沒有取得產(chǎn)證而不能享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，而對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是合同法上規(guī)定的權(quán)利，也并不違反法律，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不能影響合同的效力。換句話說，期房轉(zhuǎn)讓合同是有效的，只不過不能辦理預(yù)告登記手續(xù)而已。
但期房轉(zhuǎn)讓仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，有兩個(gè)誤區(qū)需要澄清：
第一個(gè)誤區(qū)：經(jīng)過公證的買賣合同上家就不能毀約
對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行公證必須提供房地產(chǎn)權(quán)證原件，由于期房還未取得產(chǎn)證，所以公證處不會(huì)對(duì)上下家簽訂的期房買賣合同進(jìn)行公證。
有的人于是想到律師事務(wù)所讓律師進(jìn)行見證，其實(shí)，無論公證還是律師見證，都僅針對(duì)合同內(nèi)容是否違法、是否符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行證明，不可能涉及合同將來的履行情況。任何合同經(jīng)過公證或者律師見證都不能保證對(duì)方將來不會(huì)違約。
第二個(gè)誤區(qū)：毀約只需按買賣合同約定的違約金進(jìn)行賠償
買賣合同的違約金是指在任一方違約時(shí)向另一方承擔(dān)的違約責(zé)任，但違約責(zé)任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續(xù)履行合同。筆者曾接待過這樣的咨詢：2009年初，張先生把浦東的一處期房以60萬元賣給李先生，到年底交房時(shí)，房價(jià)漲到了100萬元，張先生就提出不賣了，說根據(jù)合同毀約只要付總價(jià)20%的違約金，即付12萬元違約金。
違約方違約時(shí)，并不是付了違約金就可以了。守約方可以要求違約方支付違約金，也可以同時(shí)要求違約方繼續(xù)履行合同也就是繼續(xù)交易，因?yàn)槔^續(xù)履行合同也是一個(gè)很重要的違約責(zé)任。所以張先生不能花錢保房，有可能既要付違約金，房子仍然還是要賣給李先生。
為保障買方利益，有以下措施可供考慮：
第一種方式（首選）：盡量與上家到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，直接同開發(fā)商簽訂期房預(yù)售合同；
第二種方式：
1、如果只能與上家簽訂買賣合同，那應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)上家是否已付清全部房款，再在合同中約定將上家對(duì)開發(fā)商所享有的債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給下家，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)由上家書寫一份給開發(fā)商的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力；
