馮先生：我以前通過(guò)銀行貸款買(mǎi)了一套現(xiàn)房，該房屋產(chǎn)權(quán)證已辦理完畢。現(xiàn)在我急需用錢(qián)，想把該房屋出售，但銀行貸款沒(méi)還完，抵押權(quán)還沒(méi)有解除。請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？
解答：根據(jù)《擔(dān)保法》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第67條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)。
如果抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得房屋所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
也就是說(shuō)馮先生在轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，需要經(jīng)貸款銀行的同意，現(xiàn)在大部分銀行是不同意馮先生出售的，這就是通常說(shuō)的同行轉(zhuǎn)按揭是很困難的，因?yàn)殂y行存在較大風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)中一般是買(mǎi)房人先將賣(mài)房人的銀行貸款還清，將設(shè)在房屋上的抵押權(quán)解除，然后買(mǎi)房人或者多次付款或者向銀行貸款支付賣(mài)房人剩余房款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
如果賣(mài)房人在初次購(gòu)房時(shí)雖然向銀行貸款，但是沒(méi)有在房管局辦理抵押登記，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人即買(mǎi)房人，因此給抵押權(quán)人貸款銀行造成損失的，由賣(mài)房人承擔(dān)賠償責(zé)任。在北京，如果未辦理抵押登記，但是房產(chǎn)證在銀行收押的，買(mǎi)房人可以直接將銀行貸款還清，贖回收押在銀行的房產(chǎn)證，這大約需要10個(gè)工作日，然后直接辦理轉(zhuǎn)移登記。（北京億通律師事務(wù)所 張艷玲律師）
