房屋轉(zhuǎn)讓與戶(hù)口遷移糾紛預(yù)防及處理
鑒于目前法院無(wú)法對(duì)戶(hù)口遷移行為直接作出民事判決，難以維護(hù)購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為對(duì)于避免房屋戶(hù)口遷移爭(zhēng)議糾紛，應(yīng)當(dāng)采取事先進(jìn)行充分調(diào)查、事中在合同中對(duì)戶(hù)口現(xiàn)狀及遷移作出詳細(xì)約定、事后采取補(bǔ)救措施三個(gè)方面著手：
1、事先進(jìn)行充分調(diào)查
在決定購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)前，除了對(duì)該房屋的房齡、面積、性質(zhì)等基本信息、周邊配套措施、周邊環(huán)境的調(diào)查核實(shí)，不能忽視對(duì)房屋靠掛戶(hù)口的情況進(jìn)行核實(shí)。對(duì)房屋掛靠戶(hù)口情況的核實(shí)，可以通過(guò)以下二種方式進(jìn)行：第一是種通過(guò)查看出賣(mài)人的戶(hù)口本，了解出賣(mài)人及其家庭的戶(hù)籍登記情況，但存在二種情況影響準(zhǔn)確性，一種是不能排除非出賣(mài)人家庭成員戶(hù)口落于交易房屋內(nèi)，還有一種是戶(hù)口本不是最新的，與實(shí)際戶(hù)籍登記情況有出入;第二種是自行或委托房屋中介機(jī)構(gòu)或律師前往房屋所在地派出所對(duì)房屋掛靠戶(hù)籍信息登記調(diào)查核實(shí)，如何需要出賣(mài)人配合而出賣(mài)人拒絕配合的話(huà)，則出賣(mài)人一定要謹(jǐn)慎，說(shuō)明房屋掛靠戶(hù)籍可能存在問(wèn)題。
當(dāng)然，通過(guò)上述二種方式并不一定能夠百分百真實(shí)反映目前房屋的戶(hù)籍掛靠情況，因此，還需要出賣(mài)人作出承諾房屋無(wú)掛靠戶(hù)口，除了出賣(mài)人及其親屬未掛靠在房屋外，還要承諾在出賣(mài)人之前原房主也未將戶(hù)口掛靠在房屋內(nèi)。
2、事中在合同中對(duì)戶(hù)口現(xiàn)狀及遷移作出詳細(xì)約定
通過(guò)第一步的充分調(diào)查后，可能存在二種情況：一種是出賣(mài)人承諾房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶(hù)口，還有一種是房屋內(nèi)存在掛靠戶(hù)口，但是出賣(mài)人承諾在一定的時(shí)間內(nèi)將戶(hù)口遷出。對(duì)于上述兩種情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)分別在合同條款中作出如下約定：
(一)出賣(mài)人承諾房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶(hù)口的，應(yīng)當(dāng)將房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶(hù)口作為出賣(mài)人的承諾事項(xiàng)，如果有違反的話(huà)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)具體明確，便于實(shí)際操作，避免空洞沒(méi)有執(zhí)行性，比如約定“出賣(mài)人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶(hù)口的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約金 萬(wàn)元，如違約金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房者實(shí)際損失的，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)賠償損失”，如購(gòu)房者十分喜歡該房屋的話(huà)，也可以約定“出賣(mài)人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶(hù)口的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者支付違約金 萬(wàn)元，購(gòu)房者有權(quán)要求出賣(mài)人在二個(gè)月內(nèi)將戶(hù)口遷出房屋，每逾期一日，按總房款的 分之 承擔(dān)違約責(zé)任，逾期 日以上，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并追究出賣(mài)人的違約責(zé)任”。
(2)房屋內(nèi)存在掛靠戶(hù)口，但是出賣(mài)人承諾在一定的時(shí)間內(nèi)將戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)將出賣(mài)人在一定時(shí)間內(nèi)遷出戶(hù)口作為合同義務(wù)，如果有違反的話(huà)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任同樣應(yīng)當(dāng)具體明確，比如約定“出賣(mài)人未在合同約定的期限內(nèi)將戶(hù)口遷出房屋的，每逾期一日，按總房款的 分之 承擔(dān)違約責(zé)任，逾期 日以上，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并追究出賣(mài)人的違約責(zé)任”。
購(gòu)房者也將戶(hù)口遷出房屋作為部分房款的支付前提條件，在出賣(mài)人戶(hù)口未遷出房屋前，購(gòu)房者有權(quán)拒絕支付該部分房款。除此之外，購(gòu)房者還可以通過(guò)預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待出賣(mài)人將房屋內(nèi)的戶(hù)口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款;如果出賣(mài)人沒(méi)有按照合同約定期限遷移所有的戶(hù)口，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，購(gòu)房者可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向出賣(mài)人進(jìn)行追償。
為了增加違約責(zé)任對(duì)出賣(mài)人的威懾力，可以將違約金約定的高一些。
3、事后采取補(bǔ)救措施
如果最終買(mǎi)賣(mài)雙方還是因?yàn)閼?hù)口遷移問(wèn)題發(fā)生糾紛了，只能通過(guò)事后救濟(jì)方式來(lái)解決。
如果雙方在購(gòu)房合同中有約定的，按照合同約定來(lái)處理。
如果合同沒(méi)有約定的，盡管合同中沒(méi)有約定戶(hù)口遷出問(wèn)題，但是不能改變將戶(hù)口遷出房屋是出賣(mài)人義務(wù)的法律事實(shí)，出賣(mài)人未將戶(hù)口遷出房屋，肯定是違約行為，如果沒(méi)有約定違約責(zé)任的話(huà)，就需要購(gòu)房者來(lái)證明自己的實(shí)際損失，舉證責(zé)任和舉證難度都很大，而且只能追究違約損害賠償，而不能要求法院判決出賣(mài)人將戶(hù)口遷出房屋，因此，在這種情況下，雙方最好是能協(xié)商解決，簽訂補(bǔ)充協(xié)議或直接由出賣(mài)人將戶(hù)口遷出房屋，否則，購(gòu)房者將很難實(shí)現(xiàn)要求出賣(mài)人將戶(hù)口遷移出房屋的目的。當(dāng)然，購(gòu)房者也可以求助于公安機(jī)關(guān)或啟動(dòng)行政救濟(jì)程序維護(hù)自己的權(quán)益。
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