楊女士咨詢：我和丈夫傅某于2003年登記結婚，2010年共同在義烏某小區購買商品房一套。該房屋是夫妻共同財產，登記在我們雙方名下。去年 12月18日，我丈夫在瞞著我的情況下與第三方金某達成轉讓合同，約定以市場價150萬元轉讓給金某所有。在他們準備辦理登記變更時，我知道了這件事并堅決反對。請問律師，這份轉讓合同是否有效?
答復：你丈夫和金某簽訂的轉讓合同屬于效力待定的合同。
該合同有效還是無效取決于你的意思表示。如果你追認你丈夫和金某達成的轉讓協議，那么合同有效;如果你反對你丈夫和金某達成的轉讓協議，那么合同無效。
張女士咨詢：我和丈夫俞某于2008年登記結婚，婚后雙方在義烏經商。2011年，我們共同在杭州某小區花220萬元購買酒店式公寓一套。該房屋是夫妻共同財產，登記在我丈夫名下。今年7月，我丈夫在瞞著我的情況下，與第三方黃某達成轉讓合同，約定以200萬元轉讓給黃某所有。黃某支付了200 萬元轉讓款，并依法辦理了登記變更手續。我知道后堅決反對。請問律師，這份轉讓合同是否有效?
答復：你丈夫和黃某簽訂的房屋轉讓合同有效。
《合同法》第五十二條第(五)項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。”根據《合同法解釋(二)》第十四條規定，該“強制性規定”指的是“效力性強制性規定”，即法律、行政法規明確規定違反此強制性規定必然導致合同無效或者不成立的規定。此類合同如果繼續履行，必將損害國家、社會公眾及第三人利益。
“共有房地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓”這一規定不是效力性強制性規定，而屬于管理性強制性規定，即法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立。
另外，房屋既然是夫妻共同財產，辦理所有權登記時就應當依法登記為夫妻兩人的名字。只登記一方說明登記本身存在瑕疵、不完整。此種糾紛，既然權利證書上登記的是一方的名字，則買受人完全有理由相信該登記權利人對該房屋具有完全處分權。
