4月1日上午，咸陽市地稅局二手房交易中心順利辦理了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅“5年改2年”新政策出臺(tái)后的首筆業(yè)務(wù)。恰逢第24個(gè)全國稅收宣傳月，本期“新常態(tài)新稅風(fēng)”欄目將對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收政策進(jìn)行解讀。
個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房主要涉及營業(yè)稅及附加(含營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加費(fèi))，個(gè)人所得稅，土地增值稅，印花稅和契稅。
營業(yè)稅
(稅率：5%，減免時(shí)限：5年改2年)
自2015年3月31日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
上述“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下。否則，為非普通住房。
確認(rèn)購房時(shí)間時(shí)，納稅人出具《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載日期和《契稅完稅證明》填發(fā)日期不一致的，按“孰先”原則確定。確認(rèn)計(jì)稅價(jià)格時(shí)，納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息(市場評(píng)估價(jià)格或其他合理方式)核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
個(gè)人所得稅
核實(shí)征收(稅率：20%)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房取得收入應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，適用20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
核定征收(稅率：1%)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)稅法規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。(陜西省內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓收入按1%核定其應(yīng)納個(gè)人所得稅，非住宅按3%核定)。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
土地增值稅 印花稅 契稅
為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個(gè)人購買90平方米以上144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅;對個(gè)人購買非普通住房及購買不屬于家庭唯一住房的，按3%稅率征收契稅。
無償贈(zèng)與房產(chǎn)相關(guān)稅收政策
(1)單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為。
(2)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
(3)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
(4)除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
(5)受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。
咸陽地稅：讓便民辦稅成為“四季清風(fēng)”
咸陽市地稅局近日優(yōu)化納稅服務(wù)再出實(shí)招，繼續(xù)深入開展“便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)”，分批推出4類10項(xiàng)便民辦稅措施，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為、提升辦稅效率，減輕辦稅負(fù)擔(dān)，落實(shí)政策優(yōu)惠，使便民辦稅成為為納稅人辦實(shí)事、減負(fù)擔(dān)的“四季清風(fēng)”。
簡政放權(quán)方面，穩(wěn)步推行納稅服務(wù)、稅收征管和各類專項(xiàng)業(yè)務(wù)工作規(guī)范。推行稅收執(zhí)法權(quán)力清單，先行推出稅務(wù)行政處罰權(quán)力清單，分批公開稅務(wù)行政處罰權(quán)力事項(xiàng)目錄，適時(shí)推出稅務(wù)行政征收、稅務(wù)行政強(qiáng)制、稅務(wù)行政檢查和其他稅收執(zhí)法權(quán)力清單。深化稅務(wù)行政審批制度改革，逐步取消非行政許可審批類別，繼續(xù)減少審批項(xiàng)目，規(guī)范行政許可行為。
服務(wù)發(fā)展方面，全面落實(shí)支持小微企業(yè)發(fā)展、扶持弱勢群體就業(yè)創(chuàng)業(yè)等稅收優(yōu)惠政策。持續(xù)開展稅收政策普及性宣傳，辦稅服務(wù)廳設(shè)立小微企業(yè)優(yōu)惠政策落實(shí)咨詢服務(wù)崗，實(shí)行首問責(zé)任制。優(yōu)化大企業(yè)稅收服務(wù)，完善大企業(yè)涉稅訴求快速響應(yīng)機(jī)制，開展大企業(yè)稅收遵從培訓(xùn)，引導(dǎo)企業(yè)提升自愿遵從能力。
國際協(xié)作方面，為“走出去”企業(yè)提供稅收服務(wù)，幫助企業(yè)解決重大涉稅疑難問題。落實(shí)“一帶一路”建設(shè)等戰(zhàn)略，幫助納稅人了解協(xié)定內(nèi)容、享受協(xié)定待遇。深化國別稅制研究工作，為“走出去”企業(yè)和個(gè)人提供稅收法律咨詢服務(wù)。積極推進(jìn)稅收協(xié)定締約方相互協(xié)商，幫助納稅人解決與東道國的稅務(wù)爭端，維護(hù)“走出去”納稅人的合法權(quán)益。
提效減負(fù)方面，繼續(xù)落實(shí)六提速三減負(fù)便民辦稅措施，快速受理解決納稅人合理訴求，開展聯(lián)合維權(quán)服務(wù)活動(dòng)，健全12366納稅服務(wù)平臺(tái)，大力推進(jìn)“三證聯(lián)辦”等便民舉措，持續(xù)提高服務(wù)效率。完善多元辦稅，為納稅人提供從“足不出戶”到“如影隨形”的服務(wù)體驗(yàn)。深化“全職能”窗口辦稅模式，加快實(shí)施國地稅聯(lián)合辦稅，實(shí)現(xiàn)納稅人“一站式、一窗式，辦完兩家事”。進(jìn)一步清理規(guī)范收費(fèi)項(xiàng)目，為納稅人減負(fù)。
