【咨詢】譚女士來電：
我與莫某于1999年辦理離婚登記手續，雙方約定夫妻共有的兩棟房屋全部歸子女繼承。2002年，莫某與何某登記結婚，2008年5月18日，莫某、何某與韋某簽訂了一份房屋買賣協議，雙方約定莫某將房產證上只登記他一人名字的房屋轉讓給韋某，莫某亦依約將房屋及該房的房產權屬證書交付給韋某。請問，該房屋買賣協議是否有效?我的權益該如何維護?
【律師解答】
首先，根據《物權法》的物權公示與公信原則，不動產登記簿和房產證書是物權歸屬和內容的根據，盡管房產真實狀態與公示不一致，但當事人因信賴公示之房屋產權并依此進行交易的，應受法律保護。莫某在處分該房屋時向買受人韋某出示的房產證上登記的所有人是莫某一人，并沒有登記譚某為所有人或共有人，在此情況下，韋某有理由相信莫某有該房屋的處分權利，韋某屬于善意買受人，故雙方之間的房屋買賣協議依法有效。
其次，根據不動產物權善意取得制度的規定，韋某并未實際取得該不動產的所有權。不動產物權變動合同的生效需具備三個條件：1.行為人具有相應的行為能力;2.意思表示真實;3.不違反法律或者社會公共利益。至于所簽訂合同最后能否履行，標的物能否辦理物權登記，并不是合同生效的必要條件。譚某關于房屋所有權尚未進行變更登記，雙方所簽訂的房屋買賣協議無效的主張，不符合法律規定，不應得到支持。
最后，譚某的權利應如何得到救濟的問題。根據《最高人民法院關于貫徹〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十九條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”故譚某可向擅自處分其財產的侵權人另行主張賠償其損失。
