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房地產案件執行實務問題淺析
南陵縣人民法院俞希忠
當前，人民法院在房地產案件執行實務中，存在諸多問題。筆者根據我國房地產執行方面的相關法律、法規，參照國外的一些做法，分別從房地產案件執行過程中的具體做法、存在的問題以及如何處理和解決等方面進行了分析。全文約8000字。
〔關鍵詞〕
房地產、房屋所有權、土地使用權、農村宅基地使用權、權屬確認、權利瑕疵房地產、產權調換、查封、預查封、輪侯查封、扣押、拍賣、變賣、以物抵債、聽證分割、強制管理、豁免財產。
人民法院的執行，是人民法院按照法定程序、運用國家強制力，強制義務人履行已經發生法律效力的判決、裁定以及其他法津文書所確定的義務的執法活動。其任務和目的是依法強制義務人履行生效法律文書所確定的義務，保障權利人的權利和國家利益得以實現。在房地產案件執行實務過程中，由于房地產自身在財產價值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執行時應根據其不同的特點，采取相應的執行措施和方法，以達到最大保護相關權利人合法權益的目的。下面筆者將從當前我國房地產案件執行實務中的具體做法、存在的問題及怎樣解決等方面入手，進行簡單的分析和闡述。
一我國當前房地產案件執行實務中的具體做法
在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺以前，全國法院沒有一個統一的規范，各地法院紛紛制定一些具體的規定，在處理涉案房地產時，遵循的原則和程序均大有不同，且存在的問題較多，侵害當事人合法權益的行為也時有發生。通知和規定實施后，使得執行過程中財產的處置程序有了明確統一的規定。且體在房地產案件執行實務中，通常有以下做法：
1、人民法院對房地產實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。
2、人民法院在房地產案件執行過程中，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。
3、人民法院對土地使用權和房屋使用權可以同時查封，也可以分開查封。
4、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。
5、人民法院可以對土地使用權、房屋實施預查封、輪侯查封。預查封的效力等同于正式查封。
6、人民法院將涉案房地產依法定程序拍賣或變賣后的所得價款，用于清償債務，如房地產已抵押給其他債權人，抵押權人應優先受償。
7、人民法院對涉案房地產經三次拍賣仍流拍，應當再進行一次變賣，如變賣不能，申請執行人又不同意以物抵債的，解除查封，將房地產退還被執行人。
8、
人民法院對土地使用權的執行。如果被執行人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執行的房產的土地使用權是劃撥方式取得的，經土地管理部門，房產管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。
如拍賣底價中包含土地使用權的，拍賣成交后應將拍賣所得價款優先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務，受讓人直接取得土地使用權。如拍賣底價中不包含土地使用權的在拍賣成交后所得價款清償債務，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權，但不能改變原有規劃土地的性質。
二我國當前房地產案件執行實務中存在的問題
任何一項法律制度都會存在一定的漏洞，這是不可避免的現實。在《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》實施之后，雖然對查封、拍賣、變賣房地產的程序進行了明確規定，使強制執行法律有了進一步的完善，但執行實務中仍然會遇到這樣或那樣的問題，這主要表現在如下幾個方面：
1、對沒有產權證書的房地產應怎樣處理？
2、對只有房屋所有權，而沒有土地使用權的房屋應如何處理？
3、房屋所有權和土地使用權不屬于同一權利人時該怎樣處理？
4、農村宅基地使用權能否予以強制執行？
5、對未經過戶登記的房地產應如何執行？
6、不同情況下的預售商品房應如何處理？
8、對共有房地產應怎樣處理？
9、對拍賣、變賣不能且申請執行人又不愿以物抵債的房地產應如何處理？
三我國當前房地產案件執行實務中的措施和方法
在民事執行程序中，人民法院采取查封、拍賣、變賣等強制執行措施時，常常需要以被執行人的房地產作為執行標的或執行對象，對房地產強制執行必然涉及債權與物權法等諸多法律的種種規定，因而在實際執行中如何正確適用法律尤為重要。現就我國當前房地產案件執行實務中存在的問題，提出一些措施和方法，與同仁們商榷。
1、對沒有產權證書的房地產的處理
針對此種情況，在執行時，首先要確定被執行的房地產是否屬于被執行人所有。執行實務中，有以下幾種情況需要引起注意：
第一是對于已進行登記但尚未辦理產權證書的房地產，按照法定管理部門的登記確定權屬，一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。
第二是未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。
第三是對于未登記在被執行人名下的財產，登記名義人（案外人）與被執行人均認為該財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。