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探析強制執行房地產案件所涉及若干法律問題
人民法院在執行過程中，對房地產案件的執行，一直是執行工作中的老大難問題。對房地產采取強制執行，常常會涉及到債權與物權法、擔保法等諸多法律問題，由于目前有關法律法規對此缺少可具體操作的規定，各地法院在實際處理中做法又各不相同，因而在實際執行過程中如何正確適用有關房地產方面的法律；如何正確處理被執行人房產；如何規范對被執行人房產的查封、扣押、拍賣、變賣等問題顯得尤為重要。為了能最大限度地維護申請執行人的合法權益，切實保障被執行人的基本生活或生產經營活動，保證社會的穩定與經濟的穩步發展。為此，筆者試就強制執行被執行人房地產案件所涉及的有關法律問題進行分析與探討。
一、關于執行被執行人房地產時如何確定財產歸屬的問題
我國《城市房地產管理法》第五章“房地產權屬登記管理”中，第五十九條、第六十條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
在執行房地產時，首先要確定被執行人的房地產是否屬于被執行人所有，對于已經進行登記的房地產，應按照房產管理部門的登記確定權屬。一般來說，只要房地產登記在被執行人名下，就應當視為被執行人所有，法院就可以將其作為被執行人的財產執行。
二、分析強制執行被執行人房地產案件難以執行的原因
房地產案件的執行牽涉到很多政策性的問題，人民法院的很多工作都需要有關部門的配合和支持，因此執行過程中遇到的問題很多難以執行，存在的原因有以下幾點：
（一）適用法律難。我國民事訴訟法以及最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（以下簡稱《執行規定》）均沒有對涉及房地產的執行作出具體的規定，造成實踐中各地法院在查封和處理房地產時做法不一，常常發生相同條件的個案處理結果卻相異，損害了法律的嚴肅性和統一性。
（二）要求協助執行難。人民法院執行房地產案件，須由房地產管理部門及時協助，并協調一致地工作。但有的房地產登記管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行人民法院要求協助執行的通知；或對人民法院查封的房地產擅自解封，違規辦理過戶手續；或在協助執行時向人民法院收取名目繁多的費用；或找出種種借口推委拖延，給人民法院的執行工作設置了一些障礙。
（三）房地產變現難。依我國現行獨特的土地政策，可供交易的土地范圍極小，只有通過出讓方式取得的國有土地使用權才能進入市場交易，集體所有的土地禁止交易，這就給涉及集體土地的不動產的變現帶來困難。即使在能夠上市交易的土地中，行政主管部門出于部利益的驅動，也往往使人民法院變價處理房地產難以順利進行。
三、執行被執行人房地產時遇到的諸多法律問題
（一）關于對執行農村房產可行性的執行問題。
1、農村房產的法律界定及其特征。
農村房產一般是指在農村集體土地上所建造的房屋，其既無嚴格法律意義上的土地使用權證，也無房屋所有權證，因而無法進入一般的房產市場進行交易，即無法正常流通。在農村，宅基地屬村集體所有，農民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉讓。可見，農村居民私有住房具有兩個特點：（1）宅基地來源的政策性、福利性。（2）房屋流通的限制性。農村房產，按其用途主要可分為兩大類，即村民住宅和鄉鎮工(商)業用房。兩者的所有權法律特征除了相同或相似外，尚有一個顯著的區別，這就是村民住宅所有權的“相對完整性與合法性”，而鄉鎮企業房產的“相對缺陷性與違法性”，村民住宅在建造前均經村及鄉鎮審批，故具有相對完整合法的所有權。雖然農民的宅基地歸集體所有，農民只享有使用權，但宅基地上的附著物，如房屋等，則歸農民所有，農民對其可以占有、使用、收益和處分。而鄉鎮企業的工(商)業用房，則基本沒有經過鄉鎮企業用地主管部門的審批，沒有履行必要程序，大多是與所在村以簽訂土地租賃合同的形式而取得土地使用權的。
2、農村房產的可執行性分析。
由于作為執行標的物的農村房產具有其特殊法律特征，所以，在對該類財產的執行上存在障礙：在理論上表現為執行標的物所有權上的瑕疵，在實踐中則表現為無法直接進行拍賣或變賣，對村民住宅同時還表現在實體處分及執行程序上的障礙。農村房產作為民事執行標的物時所出現的上述執行上的障礙，與我國土地立法上確定土地的兩種所有制，即國家所有與集體所有，以及土地所有權不得轉讓相關。