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查封房產中對被執行人唯一居所的認定
作者：高海濤發布時間：2007-10-26
一、我國法律規定，登記在被執行人名下的房屋均可查封。
我國法律明確規定，對于登記在被執行人名下的房屋均可以采取查封措施。這一規定是為了限制相關權利人為躲避履行法律義務而擅自對房屋進行處分。同時，我國法律還規定，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
由此可見，只有準確認定被執行人居住房屋的唯一性，才能合法的對其居住房屋采取相應的強制執行措施。對于被執行人及其所撫養家屬生活必需的居住房屋，只能通過查封的方式，控制房屋權屬的惡意轉變，對被執行人起到一定的督促震懾效果，客觀上約束被執行人積極履行生效法律文書的內容，但不能拍賣、變賣或者抵債。而對于非唯一生活必需住房的房屋，應當采取必要的拍賣、變賣或強制管理等措施，實現房屋的經濟收益或者所有權交易價值，全面清償被執行人的法定債務。
二、執行實踐中的難題是如何認定被執行人“必需居住房屋”。
當前，對于如何認定被執行人及其所撫養家屬的“必需居住房屋”，法律沒有明確的規定。執行實踐中，法院一般不單純以登記在被執行人名下的房產數量為標準，而是同時考察被執行人必要共同生活家屬的房屋居住情況，分以下幾種情況：
1、被執行人實際居住的房屋未必登記在其名下，但可以認定為被執行人的有效住所。
隨著不動產登記制度的健全，當事人從事經營活動的需要，導致房屋權屬登記頻繁，特別是部分當事人從惡意逃避債務角度出發，有意將房屋權屬登記在配偶、父母、子女等近親屬名下，一旦產生訴訟糾紛時可以以此為躲避執行的理由。
因此，執行實際中，法院不單以房屋是否登記在被執行人名下而認定其是否有住房，只要被執行人存在與近親屬共同正常生活的居所，即使房屋權屬是登記在共同生活的近親屬名下，也應可認定此房屬于被執行人的住房，從而為確認被執行人是否有第二處住房奠定基礎。
2、被執行人的臨時住房或租賃場所能否被認定為“第二處房屋”？
執行實踐中有一類情況，被執行人與其共同生活的親屬擁有一套商品樓房，同時因從事生產經營而又從第三人租賃房屋或者經營場所，并且長期在租賃房屋從事日常生產生活，或者被執行人在城鎮購置了商品房，同時又在農村承包集體土地從事畜牧養殖或者經濟作物種植，為了生產便利和生活需要在承包土地上修建房屋或者臨時建筑長期居住，并將原居住商品房出租給第三人收益。
這種情況下，能否認定被執行人有兩處居住房屋而對其名下的商品房進行查封拍賣處理？盡管被執行人的臨時住房或經營場所具有滿足家庭日常生活居住的特性，因租賃而享有固定期限的房屋使用權，但畢竟不具有所有權性質的對抗第三人侵占的效力，此種居住權益隨時可能滅失。但現實中被執行人名下的所有權房屋卻又在不斷給其產生收益，權衡雙方當事人利益，法院一般會對其享有所有權的房屋采取查封措施，由于被執行人又有穩定期間的臨時居所，可以由執行法院通過強制管理的手段剝奪被執行人一定期間對被查封房屋的使用收益權，這樣即保證了被執行人家庭的根本居住房屋所有權不喪失，又以強制管理取得的收益實現了申請執行人的法律利益。
3、農村宅基地上的唯一住房認定應以宅基地使用權證明為依據。
目前，我國農村土地屬于集體所有，集體經濟組織成員可以戶為單位向村集體申請法定面積的宅基地修建住房。隨著城市化發展，此類具有集體身份屬性的房屋逐步開始在特定的村集體經濟組織成員之間流轉，宅基地使用權人通過轉讓農村房屋可以獲取相應經濟收益。因此，如需對農村宅基地房屋采取查封措施，應考慮到以戶為單位申請房屋宅基地的特殊方式，不能以戶主作為認定農村房屋權屬的依據，如果被執行人是屬于農村宅基地申請的“戶（家庭）成員”，即可以對該戶農村房屋采取查封措施。同時，為防止惡意轉讓，在被執行人取得新的住所時可以向特定范圍內村集體經濟組織成員拍賣、變賣該房產，實現申請執行人的合法權益。