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淺議房地產(chǎn)案件的執(zhí)行
作者:陳娟
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)已成為人們生活中不可或缺的一部分，人民法院在執(zhí)行程序中執(zhí)行被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，以房地產(chǎn)為執(zhí)行對(duì)象的案件成不斷上升趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)本身的特殊性以及復(fù)雜性，對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行必然會(huì)涉及到債權(quán)、物權(quán)等種種法律規(guī)定，因此，在實(shí)際操作中，如何正確適用法律，并靈活運(yùn)用法律解決涉房地產(chǎn)案件執(zhí)行中出現(xiàn)的種種問題，一直是困擾執(zhí)行人員的“老大難”問題。本文正是在這種情勢(shì)下，就如何解決房地產(chǎn)案件中存在的各種問題，切實(shí)維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益，作粗淺的分析與探討。
一、房地產(chǎn)的概念和特征
房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，其中房產(chǎn)是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，地產(chǎn)主要是指土地使用權(quán)。涉房地產(chǎn)案件主要是指案件的執(zhí)行標(biāo)的或?qū)ο鬄榉康禺a(chǎn)以及與房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利。房地產(chǎn)案件有其自身的特殊性，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，在對(duì)案件執(zhí)行過程中，往往涉案標(biāo)的或?qū)ο笫欠康禺a(chǎn)以及與房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利，還有相關(guān)的抵押權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)等。其次，作為案件執(zhí)行標(biāo)的的房產(chǎn)都是特定標(biāo)的物，除具有不可替代性外，其價(jià)值巨大且具有不特定性。房產(chǎn)的價(jià)格除了政策規(guī)定的確定因素外，還受地區(qū)、環(huán)境、時(shí)間、交通、市場(chǎng)等因素的影響，同一地區(qū)，同一房型，價(jià)格可能不一樣，沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)行情，因此只有經(jīng)過有評(píng)估資格的專門機(jī)關(guān)評(píng)估作價(jià)才能確定價(jià)格。再次，由于房地產(chǎn)中房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而存在，所以房產(chǎn)的所有權(quán)與土地的使用權(quán)通常是聯(lián)系在一起的，即權(quán)利人如果擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，也即擁有了相應(yīng)的土地使用權(quán)，故房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)還具有依附性，在執(zhí)行時(shí)必須一并執(zhí)行，即“房隨地走、地隨房走”的原則，而且必須經(jīng)國家專門機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。
二、當(dāng)前執(zhí)行房地產(chǎn)案件的通常做法
以往，各法院在處理涉及房地產(chǎn)執(zhí)行的案件時(shí)，查封和處理房地產(chǎn)時(shí)做法不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。最高人民法院為了進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中的查封、拍賣措施，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，出臺(tái)了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》以及與國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）等規(guī)定，使執(zhí)行過程中對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理程序有了較為明確的規(guī)定，并規(guī)范了執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)案件的工作秩序。具體執(zhí)行房地產(chǎn)案件時(shí)，通常有以下幾種做法：
1、將涉案房地產(chǎn)依法定程序拍賣或變賣后的所得價(jià)款，用于清償債務(wù)；
2、對(duì)拍賣、變賣不成后的房地產(chǎn)經(jīng)債權(quán)人同意后，可由債權(quán)人租賃，租金用于抵償債務(wù)，也可租給第三人，用第三人應(yīng)付的租金清償債務(wù)；
3、如果債務(wù)人已將房產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人的，經(jīng)拍賣所得價(jià)款在抵押權(quán)人優(yōu)先受償后余額用于清償債務(wù)；
4、經(jīng)雙方同意也可將涉案房產(chǎn)作價(jià)后直接折抵給債權(quán)人，差額部分多退少補(bǔ)；
5、如果執(zhí)行標(biāo)的是在建房屋，在確認(rèn)其所有權(quán)后予以查封，限期債務(wù)人履行債務(wù)，到期不履行的，委托拍賣，將拍賣款用于清償債務(wù)；
6、如果經(jīng)三次拍賣仍流拍，申請(qǐng)執(zhí)行人和相關(guān)權(quán)利人不同意以物抵債的，解除查封，將房產(chǎn)退還給被執(zhí)行人；
7、對(duì)土地使用權(quán)的執(zhí)行。如果債務(wù)人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務(wù)。如果執(zhí)行的房產(chǎn)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，經(jīng)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后該土地使用權(quán)連同地上建筑物構(gòu)筑物一并拍賣。
三、執(zhí)行房地產(chǎn)案件過程中存在的問題
執(zhí)行房地產(chǎn)案件一直以來是執(zhí)行工作中的“老大難”問題，盡管最高人民法院相繼出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的一些較為明確具體的規(guī)定，使強(qiáng)制執(zhí)行法律有了進(jìn)一步的完善，但由于房地產(chǎn)案件的復(fù)雜性和多樣性，在司法實(shí)踐中不可避免地會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)確定歸屬的的問題。
在執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有，這是能否對(duì)該房地產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的前提條件。但在執(zhí)行實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形，需要執(zhí)行人員引起注意：
1、對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)的執(zhí)行；2、對(duì)被執(zhí)行人已實(shí)際擁有，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房地產(chǎn)如的執(zhí)行；3、對(duì)被執(zhí)行人已實(shí)際轉(zhuǎn)讓，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房產(chǎn)的執(zhí)行；4、對(duì)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的執(zhí)行；5、對(duì)房地產(chǎn)歸屬不一，即只有房屋所有權(quán)，而沒有土地使用權(quán)的房屋應(yīng)如何執(zhí)行。
（二）農(nóng)村宅基地和集體土地能否作為房地產(chǎn)予以執(zhí)行。
（三）對(duì)尚未取得產(chǎn)權(quán)證照的預(yù)售商品房的執(zhí)行。
（四）對(duì)涉及第三人權(quán)利的被執(zhí)行人房地產(chǎn)的執(zhí)行。
（五）對(duì)在合作建房中的被執(zhí)行人房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行。
（六）對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)查封和輪候查封制度如何具體適用的問題。
四、房地產(chǎn)案件執(zhí)行中存在問題的解決辦法
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣等強(qiáng)制措施執(zhí)行房地產(chǎn)案件時(shí)，必然會(huì)涉及到債權(quán)、物權(quán)等法律的種種規(guī)定，因而，在實(shí)際執(zhí)行中如何正確適用法律，運(yùn)用法律解決房地產(chǎn)案件執(zhí)行中出現(xiàn)的各種問題，顯得尤為重要。
（一）對(duì)被執(zhí)行房地產(chǎn)歸屬的確認(rèn)。在執(zhí)行房地產(chǎn)案件時(shí)，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)的歸屬。《通知》第五條第一款的規(guī)定“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。”由此可見，對(duì)于已進(jìn)行登記的房地產(chǎn)，按照登記管理部門的登記確定權(quán)屬。一般來說，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，可視為被執(zhí)行人所有。但在司法實(shí)踐中，對(duì)此類問題有以下幾種特殊情況，筆者認(rèn)為可作如下處理：