農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行指在法院執(zhí)行工作中需要對(duì)被執(zhí)行人農(nóng)村房產(chǎn)采取執(zhí)行措施的各類案件的執(zhí)行,既包括以農(nóng)村房產(chǎn)為標(biāo)的的訴訟案件的執(zhí)行,也包括需把被執(zhí)行人農(nóng)村房產(chǎn)列為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的其他案件的執(zhí)行。對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)如何執(zhí)行，我國(guó)法律和司法解釋基本上處于空白狀態(tài)，執(zhí)行法院往往難于下手。
以下是農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行相關(guān)知識(shí)的匯總，僅供參考。
◇淺析農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的法律障礙
一、引言
我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占我國(guó)人口的絕大多數(shù)，農(nóng)村問(wèn)題始終是國(guó)家關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。我國(guó)法院數(shù)量中，基層法院占了80%，基層法院(尤其是中西部基層法院)受理的案件大多與農(nóng)村相關(guān)。法院在調(diào)處涉農(nóng)糾紛、平衡農(nóng)民利益問(wèn)題上處于主角地位。涉農(nóng)案件的執(zhí)行是法院執(zhí)行工作的一大難點(diǎn)，而涉及農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行又是這難點(diǎn)之中的難點(diǎn)。農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行指在法院執(zhí)行工作中需要對(duì)被執(zhí)行人農(nóng)村房產(chǎn)采取執(zhí)行措施的各類案件的執(zhí)行,既包括以農(nóng)村房產(chǎn)為標(biāo)的的訴訟案件的執(zhí)行,也包括需把被執(zhí)行人農(nóng)村房產(chǎn)列為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的其他案件的執(zhí)行。對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)如何執(zhí)行，我國(guó)法律和司法解釋基本上處于空白狀態(tài)，執(zhí)行法院往往難于下手。執(zhí)行農(nóng)村房產(chǎn)障礙重重，其最大也是最讓法院不能回避的障礙就是現(xiàn)行法律中對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)占地(宅基地)的相關(guān)規(guī)定。依據(jù)現(xiàn)行法律，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)村村民享有使用權(quán)，但不能自由轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)被嚴(yán)格限制導(dǎo)致地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)極度有限，由此又導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)變現(xiàn)的極度困難。農(nóng)村房產(chǎn)能否成為執(zhí)行標(biāo)的?有沒(méi)有執(zhí)行出路?如何平衡執(zhí)行需要與農(nóng)民基本居住條件的矛盾?解決這一問(wèn)題對(duì)我國(guó)法院執(zhí)行工作意義重大。本文從分析農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行現(xiàn)狀入手，剖析其執(zhí)行中的法律障礙，力求為該類執(zhí)行案件尋找出一條既有利于促使債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)又促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的有價(jià)值的路徑。
二、目前的執(zhí)行作法及利弊檢討
(一)目前法院在對(duì)待農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行上的幾種作法
1.消極的態(tài)度
這種態(tài)度基本上不考慮將農(nóng)村房產(chǎn)列入執(zhí)行對(duì)象。被執(zhí)行人如無(wú)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，一般裁定中止執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人催得急或上訪不斷的，則普遍對(duì)被執(zhí)行人采取拘留措施，是“以拘代執(zhí)”的典型現(xiàn)象。
2.盲目的態(tài)度
這種態(tài)度與前述態(tài)度完全相反。它完全不顧現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定，查封、變賣“敢作敢為”，只要有人敢買，執(zhí)行人員就敢賣，既不對(duì)買受人作任何限制，不告知買房可能產(chǎn)生的不良法律后果，也不向相關(guān)部門履行任何手續(xù)。這種態(tài)度往往引發(fā)買受人與被執(zhí)行人或其所在村集體的房地權(quán)屬糾紛，為農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定、不和諧埋下隱患。
3.理性的態(tài)度
經(jīng)歷過(guò)消極和盲目態(tài)度碰撞、檢討之后，有的法院開(kāi)始較理性地對(duì)待農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行。首先不排除對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行，在確有必要時(shí)查封該房產(chǎn)，但處置之前先征詢當(dāng)?shù)赝凉懿块T的意見(jiàn)。其次變賣時(shí)告知買受人可能存在的不良法律后果，比如可能產(chǎn)生的土地權(quán)屬爭(zhēng)議。
(二)利弊檢討
消極的態(tài)度將農(nóng)村房產(chǎn)視作雷區(qū)，從不涉足。雖然不致引起其他糾紛與麻煩，但也不利于債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)的是畏難的情緒。這種作法不僅在執(zhí)行工作創(chuàng)新上無(wú)所作為，采取的“以拘代執(zhí)”的手段還侵害了當(dāng)事人的合法要權(quán)利;盲目的態(tài)度看似執(zhí)行力度很大，實(shí)際上是沒(méi)有法律觀念的體現(xiàn)，按倒葫蘆起了瓢，容易引起群體性糾紛和上訪、纏訪，誘發(fā)局部地區(qū)的不安定，而這種不安定的危害后果可能比不執(zhí)行的后果更加嚴(yán)重;第三種作法雖較理性，但也僅僅是方式方法的理性，當(dāng)利害關(guān)系人質(zhì)疑這種作法時(shí)，法院說(shuō)不出實(shí)體法上的依據(jù)，并不能從根本上解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議的難題。比較這三種態(tài)度之后，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行工作存有障礙，而根本性障礙存在于實(shí)體法上，如果不對(duì)相關(guān)的實(shí)體法規(guī)范進(jìn)行修正，僅靠法院在執(zhí)行方式上的改進(jìn)是難以擺脫目前這種困窘局面的。
三、農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的法律障礙
(一) 宅基地制度的障礙 --- 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制
我國(guó)《憲法》第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地，自留山，也屬于集體所有。”《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”故農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。又據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，農(nóng)村村民享有宅基地使用權(quán)，但每戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)民依法取得的宅基地使用權(quán)能否自由流轉(zhuǎn)?依現(xiàn)行法律的規(guī)定，答案是否定的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這與國(guó)有土地使用權(quán)有明顯不同。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。”國(guó)務(wù)院的有關(guān)文件也作出類似的禁止性規(guī)定，國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》即規(guī)定：“禁止通過(guò) ‘村改居方式 ’將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。”而剛制定的《物權(quán)法》沿襲了上述規(guī)定，《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”可見(jiàn)，我國(guó)土地使用權(quán)采取的是城鄉(xiāng)二元分立的結(jié)構(gòu)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)，不得出讓和自由轉(zhuǎn)讓，即使出租，租賃用途也不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
(二)房產(chǎn)制度的障礙---房屋流轉(zhuǎn)的極度有限
1.受讓對(duì)象范圍的極度有限。農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中受讓對(duì)象限定于非常狹小的范圍。第一,不能向城市居民轉(zhuǎn)讓。國(guó)務(wù)院國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”第二,不能向外村村民轉(zhuǎn)讓。由于宅基地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓,農(nóng)村房屋也就不能轉(zhuǎn)讓給外村村民,否則便擅自處分了宅基地的使用權(quán),構(gòu)成違法。第三,不能向同村有房村民轉(zhuǎn)讓。有房村民不能接受同村村民房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,否則違反了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)僅僅限定于同村無(wú)房戶范圍內(nèi)，范圍極其狹窄。流轉(zhuǎn)范圍的狹窄性，使農(nóng)村房屋在作為執(zhí)行對(duì)象時(shí)，讓執(zhí)行人員非常棘手：第一，難以變現(xiàn)。變賣、拍賣異常艱難。執(zhí)行法院查封被執(zhí)行人的農(nóng)村房產(chǎn)后，往往因無(wú)適當(dāng)身份的人承買而不得不解封;第二，難以抵償。若抵償，申請(qǐng)執(zhí)行人必須具有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這種情況非常少見(jiàn)。
2.融資作用的極度有限。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制和房屋受讓對(duì)象范圍的極度有限令農(nóng)村房產(chǎn)難以發(fā)揮城市房產(chǎn)一樣的融資作用，《物權(quán)法》第一百八十四條就明確規(guī)定了宅基地不得抵押。融資作用的缺失，不僅制約了被執(zhí)行人的履行能力，又影響了買受人的購(gòu)買興趣，從而又加劇了變現(xiàn)的難度。
3.權(quán)屬登記的缺乏。在我國(guó)，農(nóng)村房產(chǎn)沒(méi)有實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度。農(nóng)村房屋的買賣，只能憑借雙方的契約予以證明，而契約的紙質(zhì)及存放的不便利滿足不了房屋使用的長(zhǎng)期性要求。況且，在農(nóng)村，訂立買賣契約還不是一個(gè)普遍的風(fēng)尚。缺乏產(chǎn)權(quán)登記的農(nóng)房買賣讓買受人多處于不利的地位。在出賣人反悔或多年以后不承認(rèn)買賣事實(shí)時(shí)，買受人(尤其是購(gòu)買之后沒(méi)有入住的買受人)很難提供一個(gè)有效的權(quán)利憑證予以證明。
4.流轉(zhuǎn)效力的不可預(yù)測(cè)。由于農(nóng)村房屋的買賣沒(méi)有針對(duì)性的法律規(guī)定，只能從其他條文中加以推測(cè)，買賣的效力因法官的理解不同而有差異，甚至還有同案異判的現(xiàn)象。[1]致使交易主體無(wú)所適從，心存顧忌。
(三)操作規(guī)程的障礙---執(zhí)行操作的失范
執(zhí)行工作是一項(xiàng)程序性和操作性很強(qiáng)的工作。執(zhí)行程序正當(dāng)與否是判斷執(zhí)行行為公正與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。在以程序公正為基本內(nèi)容之一的社會(huì)主義法治理念中，執(zhí)行行為在具體操作中的程序問(wèn)題尤顯重要。然而，現(xiàn)行執(zhí)行制度有關(guān)農(nóng)村房屋執(zhí)行的規(guī)定僅是只言片語(yǔ)。農(nóng)村房屋能否執(zhí)行沒(méi)有法律上的說(shuō)法[2]，該如何執(zhí)行也沒(méi)有可資援引的操作規(guī)范。執(zhí)行人員執(zhí)行此類案件往往如涉雷區(qū)、如履薄冰，難有大的作為。實(shí)務(wù)中，執(zhí)行人員只能參照對(duì)城市房產(chǎn)的執(zhí)行規(guī)定采取措施，這種參照很容易引起被執(zhí)行人及其所在集體經(jīng)濟(jì)組織的異議。
(四)社保制度的障礙---社保功能的易位
相對(duì)城市居民而言，農(nóng)民生活水平還很低，缺乏必要的社會(huì)保障，因此，現(xiàn)行農(nóng)村土地和房產(chǎn)制度盡可能對(duì)農(nóng)民基本生活予以保護(hù)，承擔(dān)著對(duì)農(nóng)民相當(dāng)濃厚的社保功能，使農(nóng)民不致流落于喪失安身之處的境地。農(nóng)房的社保功能為農(nóng)房拉起一道保護(hù)電網(wǎng)，將本應(yīng)屬于政府的職能轉(zhuǎn)移給了債權(quán)人---從理論上講，“為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供基本居住條件，應(yīng)當(dāng)是社會(huì)保障制度的功能，屬政府的職責(zé)范圍。”[3]目前，我國(guó)農(nóng)村社保體系尚未有效建立，在很多地方甚至還屬缺失狀態(tài)。農(nóng)房的社保功能還將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存續(xù)。
四、農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行出路
(一)執(zhí)行的可能性
1.農(nóng)村房屋出現(xiàn)富余。農(nóng)村土地承包制的推行，外出務(wù)工人員的增多，使不少農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)條件得以明顯改善。農(nóng)村新宅已不斷涌現(xiàn)，房屋富余現(xiàn)象已不鮮見(jiàn)。有些農(nóng)戶遠(yuǎn)不是一戶一宅，而是一戶多宅，甚至豪宅。而有些農(nóng)戶不僅在農(nóng)村擁有住宅，而且在城市也有房產(chǎn)。
2.農(nóng)居環(huán)境的適宜。交通條件的日益改善，使當(dāng)今城郊農(nóng)村的出行與城市一樣便捷。久處鬧市被塵囂包圍的城市居民逐漸興起追崇自然的新生活方式，在城郊置產(chǎn)的風(fēng)氣漸盛。這種風(fēng)氣為城郊農(nóng)房的流轉(zhuǎn)拓寬了對(duì)象范圍。
3.實(shí)務(wù)中有鼓勵(lì)農(nóng)房交易的先例。實(shí)務(wù)中，農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生后，有些地方房管部門和土地管理部門也區(qū)分情況為一些農(nóng)村房屋辦理了相關(guān)權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)，在一定程度上鼓勵(lì)了農(nóng)村房屋的交易行為。[4]
4.法律規(guī)定部分農(nóng)村房產(chǎn)可以抵押。《擔(dān)保法》第三十六條第三款規(guī)定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物可以抵押，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。對(duì)這些可以設(shè)定抵押的農(nóng)村房產(chǎn)無(wú)疑可以逕行執(zhí)行。
(二)執(zhí)行出路路徑之思考
在現(xiàn)行法律制度中，對(duì)農(nóng)村房屋執(zhí)行的最大障礙莫過(guò)于流轉(zhuǎn)對(duì)象的受限制性。農(nóng)村房屋不打開(kāi)通向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的流轉(zhuǎn)大門，其執(zhí)行便永難有出路。如何打開(kāi)這扇大門，本文設(shè)計(jì)了兩種思路。
1.出路路徑設(shè)計(jì)之基點(diǎn)----幾種關(guān)系的和諧平衡
①債權(quán)實(shí)現(xiàn)與被執(zhí)行人基本生活關(guān)系的和諧平衡。執(zhí)行工作是一項(xiàng)將債權(quán)由應(yīng)然轉(zhuǎn)為實(shí)然的工作。這項(xiàng)工作的實(shí)施其實(shí)是一把雙刃劍。債權(quán)由應(yīng)然變?yōu)閷?shí)然前，債權(quán)人與被執(zhí)行人處于一種不和諧的狀態(tài)。而轉(zhuǎn)為實(shí)然后，債權(quán)人的利益雖得到滿足，但被執(zhí)行人的生活可能大受影響，尤其執(zhí)行被執(zhí)行人的房產(chǎn)更可能使其基本生活遭受影響。出路路徑的設(shè)計(jì)必須充分注意到債權(quán)實(shí)現(xiàn)與被執(zhí)行人基本生活之間關(guān)系的和諧。
②宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系的和諧平衡。農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的受限制性根源于我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)制度。宅基地集體所有導(dǎo)致宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)使農(nóng)村房產(chǎn)流轉(zhuǎn)受限制。這里的邏輯關(guān)系是：
大前提：農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)
小前提：農(nóng)村房屋所有權(quán)包含了宅基地使用權(quán)
結(jié)論：農(nóng)村房屋所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)
這一邏輯關(guān)系在形式上看是成立的，但細(xì)加分析，其結(jié)論卻產(chǎn)生了法理上的悖論。在所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能中，最能體現(xiàn)所有權(quán)人意志的便是處分權(quán)，而農(nóng)村房屋所有權(quán)人的這種處分權(quán)恰恰被這個(gè)邏輯的結(jié)論所否定。因此，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)制度存在著與基本法理之間的矛盾。出路的設(shè)計(jì)必須調(diào)和這種矛盾，使宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)和諧共處。
2.房屋使用權(quán)與所有權(quán)的分離——現(xiàn)行法律制度下所有權(quán)結(jié)構(gòu)的再解析
勿庸諱言，農(nóng)村房屋所有權(quán)人從法理上來(lái)說(shuō)是享有處分自己房屋的權(quán)利的，但在執(zhí)行中依此法理處分房產(chǎn)又違反了現(xiàn)行法律。有沒(méi)有一種既不改變農(nóng)村土地權(quán)屬的現(xiàn)行制度，又能使農(nóng)村房產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)，從而避免這種尷尬的辦法?提出將農(nóng)村房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的觀點(diǎn)正是基于此種考慮。
所有權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)的傳統(tǒng)理論中，除將其解析為四項(xiàng)權(quán)能之外，沒(méi)有將作為權(quán)能的權(quán)利再作劃分。其實(shí)作為所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能之一的使用權(quán)，其內(nèi)部仍有再解析的權(quán)能空間。使用權(quán)人既有占有權(quán)，也有收益權(quán)，以及對(duì)使用權(quán)本身的處分權(quán)，比如，國(guó)有土地使用權(quán)人既可占有該土地，也可抵押和轉(zhuǎn)讓。對(duì)房屋所有權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)進(jìn)行再解析后，我們就能發(fā)現(xiàn)房屋使用權(quán)的市場(chǎng)活動(dòng)空間非常廣闊。我們執(zhí)行工作就如打開(kāi)了一扇海邊的窗戶，美麗的遠(yuǎn)景盡收眼底。
①參照系。在我國(guó)國(guó)有土地權(quán)屬法律制度中對(duì)使用權(quán)與所有權(quán)的分離有著比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村房屋使用權(quán)與所有權(quán)分離制度可參照其制定。
②基本內(nèi)容。第一，關(guān)于使用價(jià)格。使用價(jià)格可采協(xié)商方式，也可采拍賣方式確定。第二，關(guān)于使用權(quán)期限。使用權(quán)分離期限由所有權(quán)人與使用權(quán)人約定，但法律可視情況規(guī)定上限，約定的期限不能超過(guò)此上限，超過(guò)部分無(wú)效。使用期限屆滿，所有權(quán)人可行使收回權(quán)。第三，關(guān)于使用權(quán)內(nèi)部權(quán)能。分離出來(lái)的農(nóng)村房屋使用權(quán)猶如國(guó)有土地使用權(quán)一樣可以轉(zhuǎn)讓、抵押，也可贈(zèng)與、繼承，經(jīng)與所有權(quán)人協(xié)商同意，還可以對(duì)房屋加以添附，但不得拆除。第四，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。所有權(quán)與使用權(quán)分離期間，使用人負(fù)有保管、維護(hù)義務(wù)，若有滅失、毀損應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但不可抗力除外。
③對(duì)執(zhí)行工作的幫助。農(nóng)村房屋使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)后，不論該使用權(quán)怎樣流轉(zhuǎn)，其宅基地的集體所有權(quán)性質(zhì)都不會(huì)改變。因此，不論該使用權(quán)人為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員還是外村村民，抑或城市居民，都不違反現(xiàn)行土地法律基本制度。這種分離對(duì)執(zhí)行工作最大的幫助在于能使房屋所有權(quán)承載的執(zhí)行需要讓位于房屋使用權(quán)，使房屋所有權(quán)置身于執(zhí)行之外，從而有效地避免執(zhí)行對(duì)宅基地所有權(quán)與使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓所形成的沖擊，執(zhí)行人員可拋開(kāi)違法的顧慮，大膽地將被執(zhí)行的農(nóng)村房產(chǎn)使用權(quán)拍賣、變賣、抵償。而分離出來(lái)的房屋使用權(quán)因其內(nèi)部下位權(quán)能的多樣性可使使用權(quán)人充分發(fā)揮使用權(quán)價(jià)值，將為拍賣、變賣以及抵償?shù)某晒μ峁┳畲罂赡堋＿@種出路設(shè)計(jì)也能為被執(zhí)行人基本居住條件提供制度保障，被執(zhí)行人不因房產(chǎn)執(zhí)行而喪失對(duì)房產(chǎn)的所有，執(zhí)行法院可在該房產(chǎn)中方便地為其留出適當(dāng)棲息之地。
房屋使用權(quán)與所有權(quán)分離不沖擊我國(guó)土地權(quán)屬制度的內(nèi)容，如在物權(quán)法相關(guān)司法解釋中納入此內(nèi)容，既方便易行，又能對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行的法律制度漏洞起到拾遺補(bǔ)缺的作用。
3.宅基地所有權(quán)的國(guó)有化——農(nóng)村土地法律的修改
如上所述，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)制度與基本法理存在矛盾，農(nóng)村房屋所有權(quán)的處分權(quán)能受到極大限制，這種所有權(quán)是被打了折扣的不完整的所有權(quán)，要徹底解決這種矛盾，還農(nóng)村房屋所有權(quán)的完整面目，只能對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行修改，但所作修改必須符合我國(guó)社會(huì)主義公有制性質(zhì)。經(jīng)權(quán)衡比較，本文認(rèn)為，可將我國(guó)農(nóng)村宅基地由集體所有修改為國(guó)家所有。
①現(xiàn)實(shí)必要性。將宅基地所有權(quán)改為國(guó)有除以執(zhí)行工作的視角看待外，在現(xiàn)實(shí)中也是非常必要的，因?yàn)檎丶w所有已顯露出諸多弊端：第一，一戶多宅與多戶一宅的不平等。雖然法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，但現(xiàn)實(shí)卻并不如此，一戶多宅與多戶一宅的不平等存在于眾多的鄉(xiāng)村中;第二，審批的無(wú)序與無(wú)責(zé)。農(nóng)村宅基地使用的審批權(quán)掌控在村委會(huì)和鄉(xiāng)干部手中，審批中個(gè)人意氣用事嚴(yán)重，“崽賣爺田不心疼”，賣后還不用承擔(dān)任何責(zé)任;第三，流轉(zhuǎn)秩序混亂。雖然法律規(guī)定宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但現(xiàn)實(shí)中的非法轉(zhuǎn)讓，互易(甚至以自留地、承包地交換)仍大量存在，而且缺乏監(jiān)管。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府的監(jiān)管多以罰款為目的，恢復(fù)地貌的作法幾無(wú)可見(jiàn);第四，舊基收回?zé)o可能。在現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律制度中，對(duì)舊宅基地收回沒(méi)有規(guī)定，即便作了規(guī)定，以村集體經(jīng)濟(jì)組織的能力也難以收回。[5]集體經(jīng)濟(jì)組織的渙散與無(wú)力呼喚著宅基地國(guó)有制的到來(lái)。
②宅基地的使用。宅基地所有權(quán)國(guó)有化后，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)對(duì)各村宅基地作出總體規(guī)劃，以一戶一基的原則無(wú)償(或象征性地收取少量使用費(fèi))撥給農(nóng)戶使用，由土管部門統(tǒng)一進(jìn)行權(quán)屬登記。對(duì)于一戶已有多宅的，超出部分征收高額使用費(fèi)，迫使其讓出地基，或由政府以成本價(jià)收購(gòu)該房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)宅基地使用的公平。國(guó)有化后的宅基地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)可與城市房產(chǎn)一樣自由流轉(zhuǎn)。
③房產(chǎn)執(zhí)行。宅基地國(guó)有化后的農(nóng)村房產(chǎn)已與城市房產(chǎn)無(wú)二致，對(duì)其執(zhí)行，在充分考慮下文的有關(guān)注意事項(xiàng)后，可適用有關(guān)對(duì)城市房產(chǎn)的執(zhí)行措施。
以上兩種思路其實(shí)都是借鑒所有權(quán)與使用權(quán)分離的理論，所不同的只是前者是房屋所有權(quán)與使用權(quán)的分離，后者是土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，兩種思路的實(shí)踐都必須有完備的權(quán)屬登記制度與之配套。正如有學(xué)者所言“所有權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)中的任何一項(xiàng)具體權(quán)利，理論上都是可以與所有權(quán)分離的，前提是要有一個(gè)與此相適應(yīng)的發(fā)達(dá)的權(quán)利登記制度”[6]。因此，倘若以上思路有幸踐行，必須同步建立起農(nóng)村房地權(quán)屬登記的完備而發(fā)達(dá)的制度。如此之后，有關(guān)農(nóng)村房產(chǎn)的執(zhí)行失范性問(wèn)題也將迎刃而解，因?yàn)榘殉鞘蟹慨a(chǎn)的執(zhí)行規(guī)定移植過(guò)來(lái)已不存障礙，城鄉(xiāng)房產(chǎn)執(zhí)行制度可由此實(shí)現(xiàn)并軌。當(dāng)然，農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行要有更廣闊的前景，還有賴于農(nóng)村社會(huì)保障制度的普遍而有效的建立，將農(nóng)房的社保功能交還給政府的保障制度，則需要國(guó)家和全社會(huì)的努力。
(三)執(zhí)行中應(yīng)注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)
1.必須體現(xiàn)人權(quán)高于債權(quán)的理念
我國(guó)民訴法第二百二十二條、第二百二十三條規(guī)定，執(zhí)行法院在扣留提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費(fèi)用;查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。這是我國(guó)法律對(duì)被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬就“生活必需費(fèi)用”和“生活必需用品”賦予的執(zhí)行豁免權(quán)。這是人權(quán)(生存權(quán))高于債權(quán)理念在執(zhí)行制度中的具體體現(xiàn)。不僅我國(guó)法律如此，世界各國(guó)法律也均有規(guī)定。[7]
對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行，尤應(yīng)體現(xiàn)生存權(quán)高于債權(quán)的理念，這不僅是依法執(zhí)行的需要，更是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占全國(guó)人口的絕大多數(shù)，農(nóng)民能否安居樂(lè)業(yè)，農(nóng)村能否和諧穩(wěn)定關(guān)乎整個(gè)國(guó)家和諧穩(wěn)定的大局。當(dāng)前，處于貧困狀態(tài)的農(nóng)民還有相當(dāng)大的數(shù)量[8]，而我國(guó)的社會(huì)保障體系尚未有效建立，社會(huì)保障的范圍和程度還很不足，其基本生活尚且堪憂，若因執(zhí)行其房產(chǎn)致使無(wú)家可歸，絕不是社會(huì)主義中國(guó)允許出現(xiàn)的現(xiàn)象。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》及參照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，在對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行中，必須充分考慮執(zhí)行措施的適度：第一，對(duì)屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債;第二，對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋后，可予執(zhí)行;第三，為體現(xiàn)抵押權(quán)的安全性[9]，對(duì)于屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需但設(shè)定抵押的房屋，在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請(qǐng)執(zhí)行人或集體經(jīng)濟(jì)組織提供臨時(shí)性住房[10]后，可以拍賣、變賣或抵債。
2.必須尊重當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗
由于長(zhǎng)期以來(lái)歷史文化的積淀，我國(guó)各地農(nóng)村形成了各具地域特色的民風(fēng)民俗，這是我國(guó)民間文化多樣性的體現(xiàn)。在對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行中，除一些確屬封建迷信和非法的或不健康的風(fēng)俗外，如執(zhí)行工作的條件和方式有多種選擇，執(zhí)行人員應(yīng)充分尊重當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗。
①盡量為被執(zhí)行人保留祖業(yè)。在中國(guó)農(nóng)村，宗族和香火觀念歷來(lái)很強(qiáng)。長(zhǎng)期以來(lái)，人們都以出賣祖業(yè)(主要指祖遺房屋)為恥，以家大業(yè)大為榮，一戶人家不到萬(wàn)不得已寧愿將舊宅閑置也不出賣，若是法院強(qiáng)行查封變賣，將感到莫大的羞辱，由此產(chǎn)生對(duì)執(zhí)行法院和執(zhí)行人員的仇視，進(jìn)而阻撓、抗拒執(zhí)行，甚至報(bào)復(fù)執(zhí)行人員。在被執(zhí)行人有多幢(套)房屋可供執(zhí)行時(shí)，應(yīng)盡量保留被執(zhí)行人的祖?zhèn)骷覙I(yè)，以避免羞辱和刺激被執(zhí)行人，但被執(zhí)行人主動(dòng)提出或同意執(zhí)行除外。
②盡量照顧被執(zhí)行人親房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在我國(guó)法律史上，房產(chǎn)買賣的親房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)由來(lái)已久。唐律規(guī)定，房產(chǎn)買賣須先問(wèn)近親，次問(wèn)四鄰，近親四鄰不要，才得賣以別人。[11]這一法律觀念已演變成一種觀念文化，深深根植于中國(guó)人尤其中國(guó)農(nóng)民心中。在農(nóng)村，至今仍有處置家業(yè)，先問(wèn)親房的習(xí)俗。[12]沒(méi)有征詢親房意見(jiàn)，買賣難以成交。必須指出，親房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)不是法定的權(quán)利，執(zhí)行中不得因照顧而遷就，必須保證與其他購(gòu)買人的同等購(gòu)買條件，且這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)讓位于法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
3.必須符合對(duì)物權(quán)執(zhí)行的相關(guān)法理
對(duì)農(nóng)村房屋的執(zhí)行，還必須體現(xiàn)物權(quán)的共性，符合物權(quán)法的相關(guān)法理，主要有：
①保障房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)法律對(duì)共有中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有著明確的規(guī)定[13]，執(zhí)行中對(duì)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)依法予以保障。
②保障房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[14]。我國(guó)法律[15]規(guī)定，出租人將出租房屋出賣時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋的權(quán)利。執(zhí)行中也應(yīng)依法予以保護(hù)。
③保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓，集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，存在肯定說(shuō)和否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)[16]。否定說(shuō)認(rèn)為農(nóng)村房屋并不是共有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)適用共有財(cái)產(chǎn)中對(duì)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋有其特殊性，在法律沒(méi)有修改前其所依附的宅基地屬于集體所有，實(shí)際上就是集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員的共有，應(yīng)該賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。退一步說(shuō)，不論以后采用前文所述的房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離的思路，還是宅基地所有權(quán)國(guó)有化的思路，這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不得取消。因?yàn)檗r(nóng)村房屋及其宅基地與生于斯、長(zhǎng)于斯的集體經(jīng)濟(jì)組織成員的生產(chǎn)生活等切身利益聯(lián)系最為緊密，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員對(duì)農(nóng)村房屋及其他重要生產(chǎn)、生活資料的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，能對(duì)弱勢(shì)的農(nóng)民群體提供適當(dāng)?shù)恼疹櫤捅憷w現(xiàn)黨的政策和國(guó)家法律的人文關(guān)懷，有利于農(nóng)民群眾安居樂(lè)業(yè)。在當(dāng)前“三農(nóng)”問(wèn)題比較突出，干群關(guān)系相對(duì)緊張的時(shí)期，執(zhí)行農(nóng)村房屋尤應(yīng)注意保障這種優(yōu)先權(quán)，這也是執(zhí)行和諧的需要。
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