房地產執行若干問題探析
內容提要：人民法院在執行涉房地產案件時，遇到諸多困難和問題，有的缺少相關法律規定，有的是協助義務機關以種種理由進行推諉、推拖，有的搞地方保護鉆法律的空子。本文結合最高人民法院、國土資源部、建設部聯合下發的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》和最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》兩部規范性文件，就執行中涉及房地產的有關問題作一粗淺的探討。
在我國民事判決執行難，已為人們所共識，可涉及房地產案件的執行更難。
一是現行法律法規對該方面規定較少，甚至對其中許多問題根本未作規定，造成很多情況下無法可依;
二是房地產案件的執行涉及面廣，需要相關部門的協調配合，但某些房地產管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行人民法院要求協助執行的通知，或對人民法院查封的房地產擅自解封，違法辦理過戶手續，或在協助執行時以種種借口推諉、拖延，給人民法院的執行工作設置障礙;
三是房地產變現難。受種種因素的制約，在我國許多地方尤其是經濟欠發達地區農村的房地產處理無人要，加之當地土地交易的范圍極小，相當部分的土地不能進入市場進行交易。特別是集體所有的土地禁止交易，更給涉集體土地不動產的變現帶來困難。本文試根據最高人民法院、國土資源部、建設部聯合下發的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)和最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《規定》)的相關規定，就涉及房地產執行的若干問題作一粗淺的探析。
一、被執行人已占有或登記房地產能否查封問題
人民法院在執行過程中，首先遇到的就是如何判斷一房地產是否為被執行人所擁有，這就涉及到判斷財產權的標準問題。執行的標的物必須是被執行人的財產，這是人所共知的。執行程序貴在迅速、及時，因此不可能要求執行人員先調查核實清財產權，再實施查封行為，只有根據表面證據進行判斷，因此人民法院查封某房地產時的判斷標準不能象民事確權的標準那樣要求得十分嚴格，這個標準應有利于人民法院的執行，因此說其判斷的標準應該是明確的、外在的，能夠客觀把握和具有可操作性的。具體講，就是在執行查封、扣押等強制執行措施時，以被執行人占有的動產推定為其所有，登記在被執行人名下的不動產、特定動產和其他財產權推定為其所有，人民法院對其可以查封、扣押。因為此時法院采取的是查封、扣押措施，而不是確權行為，故大可不必擔心查封、扣押錯誤。現實生活中，一般情況下，所有者的動產一般由其占有，所有者的不動產、特定的動產和其他財產權一般登記在所有權人的名下，以該標準認定，基本上與真實的財產權屬狀況相吻合。當然這也不是絕對的，實踐中確實有少數情況與該判斷得出的結果不相吻合，對于這些例外情況，案外人可以通過提交異議書等方式向法院申明理由，提交有關證據，由人民法院采取相應措施進行補救，這樣既有利于人民法院的執行，又不至于損害案外人的合法權益。
二、案外人已付清價款并實際占有財產能否查封問題
實踐中有時會遇到一些被執行人將其房地產轉讓給了第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有使用，但尚未辦理過戶手續，甚至有的第三人又將該房產轉讓給他人，也沒有辦理過戶登記手續，房地產仍然登記在被執行人名下的情況。此種情況下能否對其房地產采取查封，有人認為，物權變動是以登記為其公示方式，原則上未辦理過戶登記手續的，第三人尚未取得所有權，此房地產仍屬被執行人所有，人民法院可以查封。還有人認為，目前我國對物權立法尚在進行中，為了保障第三人的利益，第三人已交付全部價款并已實際占有的房地產，雖未過戶，法院也不宜進行查封。
對于這個問題，我們認為應當結合實際，從既有利于法院執行，同時又能較好地保護案外人的合法權益，平衡兩方的利益出發，堅持以登記為標準的基本原則，這種登記具有物權登記的性質，同時引入過錯責任原則。因為城市房地產管理法及土地管理法均已明確規定了不動產管理制度，并且在民事交往中以及合同法的規定中已基本確定了不動產以其登記為所有權轉移的標志，因此，我們必須首先確定不動產物權的設立、移轉、變更以登記為標準的原則。但目前現實生活中，一律按照過戶登記為所有權轉移的標準有時會有失公平，會損害第三人的合法權益，這是因為實踐中確實存在登記困難的實際問題。在執行中，為了保護第三人的合法權益，同時也不致使法院陷入工作被動，對那些第三人確已支付全部價款并已實際占有、尚未在有關部門辦理產權過戶登記手續的，如果第三人沒有過錯，因登記部門的原因，如其辦事效率低下、不能按時辦理等情形，此時房地產應認定歸該第三人所有，法院不得對其查封，如果已作出查封，可在查明事實的基礎上，作出裁定，及時解除。
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