根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢?《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統(tǒng)一的觀點認為：不動產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動的要件，不是買賣合同生效的要件。
以下是過戶房產(chǎn)執(zhí)行問題研究相關(guān)知識的匯總，僅供參考。
◇已換房主未過戶的房產(chǎn)能否強制執(zhí)行
案情：
李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產(chǎn)，不是李某的財產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立?法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)?有兩種觀點
第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無效，房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務(wù)。
第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個債權(quán)是平等的，都應(yīng)當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權(quán)而損害另一個債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。
筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動的關(guān)系等問題。
評析:
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效
根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢?《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統(tǒng)一的觀點認為：不動產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：
1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。
《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。
2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理條例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時，購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關(guān)。最高人民法院的司法解釋對此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當負賠償責任”，這一規(guī)定說明，財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。
3、辦理過戶登記是產(chǎn)權(quán)變動的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定說明，合同的效力與物權(quán)變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經(jīng)對雙方當事人產(chǎn)生效力了。
二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。
關(guān)于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對房屋強制執(zhí)行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：
1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對于李某的財產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財產(chǎn)時，張某也要和其他沒有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍，更沒有理由將該財產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強制執(zhí)行房屋，實質(zhì)上就賦予了張某對該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。
2、王某基于對房屋的合法占有權(quán)，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權(quán)人，但是李某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權(quán)對所有權(quán)的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權(quán)，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權(quán)法，但對占有權(quán)的保護在《民法通則》及其他法律法規(guī)中都有所體現(xiàn)。因此，王某可以基于其合法的占有權(quán)對抗張某的請求。
3、買賣房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，房屋就可以作為債務(wù)人的財產(chǎn)予以執(zhí)行，這是對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執(zhí)法也要體現(xiàn)法律的價值，即通過法院審判、執(zhí)行活動最大限度的實現(xiàn)社會的公平、正義和秩序。如果不顧王某與李某之間的購房合同，強制執(zhí)行王某正在占有使用中的房屋，必須會侵害王某的利益，不僅對王某而言有失公平，也是對穩(wěn)定的社會秩序的破壞，這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法，是法律所不允許的。
綜個所述，本案張某基于債權(quán)要求法院強制執(zhí)行房屋，用房屋拍賣款償還其欠款，如果查明李某與王某的房屋買賣合同有效，即使該房屋未辦理過戶登記手續(xù)，法院也不能強制執(zhí)行該房屋。
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