【解讀溯源】
房地產(chǎn)評估是房產(chǎn)交易中的重要一環(huán)，許多情況下，房子“值”多少錢全憑評估公司說了算，浮動相當大。
近日，國家建設部、人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)，同時還配合相關估價工作實施頒布了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，該《意見》將自2006年3月1日起施行。
【編者按】
盡量靠譜兒
房產(chǎn)評估，說白了就是給房子定個價兒。
定價的最高境界在于：估價無限接近于實價。
可這“無限接近”的技術要求一旦由人為實現(xiàn)，這譜兒就難靠了。
例如，張三想購買一處二手房，經(jīng)手銀行需要一份房價的評估，張三當然想盡量低估些，這樣就能少掏錢;可銀行自然想高估一些，這樣就能多收錢。
甲想低估乙想高估，加上沒有真正能管得住甲乙的條條框框，這房子值多少錢還不全憑評估師一張嘴嗎?
既然評估師的嘴這么具有決策性，評估師自然成了香餑餑，甲想拉攏就得多利誘，乙想拉攏就得多出錢，有點兒亂了。
在錢口袋面前，老百姓的小胳膊哪能擰得過銀行的大粗腿?
這下挺好，新規(guī)定一出，這政策的天平就往咱老百姓的頭頂偏了又偏。
□今報記者郎悅
3月1日實行的新政，對普通百姓最大的利好消息就是：原來需要購房者交納的上千元評估費可能將由銀行承擔。新政說了：誰張羅誰交費
《通知》規(guī)定：商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價的委托人，并按“誰委托，誰付費”的原則，由委托人承擔估價費用。如商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
記者了解到，目前沈陽各銀行在審批貸款過程中，一般都要求申請者到專業(yè)機構對房產(chǎn)進行評估，而且相關費用由申請者承擔。老陳訴苦：銀行讓我拿這2000元之前，陳先生就曾遭遇了這一“霸王條款”。
去年年終，他在某銀行申請辦理二手房貸款，當時銀行就要求對陳先生的房產(chǎn)進行評估，為此陳先生交納了近2000元的評估費用。
而讓陳先生氣憤的是，在辦理貸款的同時，陳先生的一位同事在另一家銀行辦理二手房貸款時，卻沒有被要求進行房產(chǎn)評估，這筆評估費用自然也就省了。而經(jīng)辦銀行的解釋是，對于二手房貸款，他們銀行一律要求進行專業(yè)評估，陳先生既然選擇在這里辦貸款，也就要按照這里的規(guī)矩辦。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，要求對申請者的房產(chǎn)進行評估，主要是為了防范風險，各銀行并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。換句話說“我的地盤我做主”。這讓陳先生啞口無言，誰讓自己在申請貸款前，沒問清楚呢!業(yè)內擔憂：銀行不甘吃這“虧”
工行房貸部一位工作人員也表示，目前評估費用都是由房貸申請者承擔。
而對于3月1日推行的《通知》，他認為由銀行交納這筆費用好像不太可能，因為評估費用一般在千元以上，銀行即使犧牲一部分客戶，也不會多負擔這部分費用，而且目前的情況是，在二手房個貸業(yè)務上，銀行與個人相比仍處于強勢。不過目前《通知》還沒有在銀行內部傳達，究竟評估費用如何分攤還不好說，或者通過另一種形式化解銀行風險也有可能。
【老實估價】
高估低估都得學會“平”估
出于購房者的需要，一些中介公司聯(lián)合評估機構隨意把房產(chǎn)交易價格估高或估低，達到獲得高額房貸或少繳納稅費的目的，《通知》中明確提出，今后想任意評估交易價格可難了。
新政說了：“回扣”將成往事
《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務。
業(yè)內擔憂：“食物鏈”難打破上有對策，下有政策。
某中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀隋先生告訴記者，為了拉攏客戶，中介與一些評估機構合作，可以按照客戶的要求對房產(chǎn)評估，利用做“假”合同把房價調低，可以少交稅。另外，由于銀行對二手房貸款的成數(shù)不斷降低，還可以把房價調高，以滿足購房者多貸款的目的。評估價格是在銀行和管理部門允許的范圍內做到最大化，不會非常離譜。
不過，中介公司與評估機構一般都有合作的默契，有一些規(guī)模比較大的中介公司甚至與評估機構簽訂合作合同，凡是在該中介公司交易的客戶都拉到某評估機構進行評估，由于有巨大的利益，評估機構不惜違規(guī)。在這種情況下，評估公司就很難保證獨立。
【慧眼尋人】
一定要找“正經(jīng)”評估師
目前沈陽市場上的中介公司以及評估機構魚目混珠，作為普通的購房者如果需要進行房產(chǎn)評估，應該選擇正規(guī)公司，以免上當受騙。新政說了：估價“貓膩”要公示
《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)管理部門要定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。
業(yè)內提醒：要看專業(yè)資格證
專業(yè)從事房產(chǎn)評估的李先生告訴記者，沈陽市場上普通的中介公司與評估機構并沒有明顯的區(qū)別，有一些中介公司名稱就叫某某房產(chǎn)評估經(jīng)紀公司，使普通購房者產(chǎn)生了混淆，其實這兩者并不是一回事，專業(yè)的評估機構最基本的要有《房地產(chǎn)價格評估機構資格》，否則評估不具備法律效力。
【讀報幫助】
房產(chǎn)評估的 N種需要
第一：想知道個準價。房主如果要出賣手中的房產(chǎn)，但對房子到底值多少錢又心中沒數(shù)，就可以進行專業(yè)評估，以免房子賣便宜了。
第二：繳納稅費。在交易過程中，如果房產(chǎn)主管部門認為交易價格低于一般的市場價，將通過評估，以估算的價格作為征收稅費的依據(jù)。
第三：申請銀行貸款。銀行為了防范風險，對抵押房產(chǎn)進行評估，以確定放貸金額。
第四：發(fā)生抵債、繼承等糾紛。需要專業(yè)估價機構對涉及房產(chǎn)進行估價，為相關部門提供參考。
