房產(chǎn)評估中的水分
資產(chǎn)估值是一個非常主觀的過程。請兩位住宅房產(chǎn)評估師為一項(xiàng)房產(chǎn)估值，你可能會得到兩個不同的答案。把這同一個問題提給借款人、經(jīng)紀(jì)商、貸款公司和投資機(jī)構(gòu)，你會聽到四種不同的回答。每個人對房產(chǎn)價值都有自己的看法。雖然評估師的判斷是最重要的，但是他們的判斷絕非最可靠。
作為公平、公正的估值代表，評估師理應(yīng)保持客觀性，嚴(yán)格按照規(guī)則和規(guī)定決定資產(chǎn)的公允市值。除了市場數(shù)據(jù)之外，他們的觀點(diǎn)不應(yīng)受到其他因素的影響。而這正是理論與實(shí)際很少一致的又一例證。
貸款公司和經(jīng)紀(jì)商向評估師支付薪水，后者以此為生。在誠實(shí)對待工作和取悅客戶之間尋找平衡是一件很吃力的事。當(dāng)經(jīng)紀(jì)商要求進(jìn)行評估的時候，他會告訴評估師一個資產(chǎn)估值價或者目標(biāo)值。如果評估師遲遲不能達(dá)到這個要求，那經(jīng)紀(jì)商就會去找其他的評估師。嚴(yán)格按規(guī)矩辦事的評估師很難贏得回頭客。
既然資產(chǎn)評估是帶有主觀性的，那么房產(chǎn)估值就包含了一定程度可接受的水分。這是被允許存在的偏差——根據(jù)貸款公司或投資機(jī)構(gòu)所認(rèn)定的資產(chǎn)價值，資產(chǎn)估值的一部分?jǐn)?shù)額或一定比例可以有上下浮動的空間。
允許經(jīng)紀(jì)商選擇評估機(jī)構(gòu)——影響估值水分的比例——導(dǎo)致了極易被濫用的一套制度體系。因?yàn)榭總蚪鸪燥埖慕?jīng)紀(jì)商和貸款質(zhì)量之間不存在內(nèi)在的利益紐帶，所以他們有動機(jī)，也有手段去影響最終的評估值。由此產(chǎn)生的影響對貸款公司具有實(shí)質(zhì)性的影響，次級貸款公司對此都心知肚明，所以，他們慢慢地都將經(jīng)紀(jì)商提供的估值視為高度可疑的數(shù)字。
為什么估值對經(jīng)紀(jì)商如此的重要?如果購房合同上的房子價格是25萬美元，但它的評估價只有24萬美元，那這筆交易就可能落空。在考慮貸款事宜的時候，貸款公司會選擇房屋購價和評估價之間的較低值作為房產(chǎn)的最終價值。如果房屋出售方不愿意以評估價為標(biāo)準(zhǔn)來降低售價，除了首付和過戶費(fèi)用之外(甭管買家從哪兒弄來錢完成這些支付)，購房者還得補(bǔ)上這1萬美元的差額。對現(xiàn)金拮據(jù)的次貸借款人來說，這種狀況通常就會毀了這筆購房交易。
案例6——如何多摻點(diǎn)水分
經(jīng)紀(jì)商提供的評估報告顯示，目標(biāo)資產(chǎn)的評估值是32.5萬美元。借款人想要做再融資，拿到盡可能多的現(xiàn)金。評估師最初的評估調(diào)查顯示，同一地區(qū)的類比房產(chǎn)的市價范圍是27.8萬~36.2萬美元。乍一眼看上去，這個目標(biāo)值似乎是合理的價值。
評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該選取在年限、大小、風(fēng)格和地段方面最接近目標(biāo)資產(chǎn)的可比性同類房產(chǎn)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該選擇三個可比房產(chǎn)價值中的最小值，但他們也可以更多地考慮該地區(qū)過去6個月的成交價。如果在這個方法下的選擇范圍太窄，那么，評估機(jī)構(gòu)再搜索在方位上最靠近目標(biāo)資產(chǎn)的類比房產(chǎn)。接著，評估機(jī)構(gòu)根據(jù)目標(biāo)資產(chǎn)，通過調(diào)整房產(chǎn)的主要屬性來修正所有類比房產(chǎn)的價值——面積大小、臥室和盥洗室數(shù)量、游泳池等等。這樣做有助于評估機(jī)構(gòu)得出房產(chǎn)的市場公允價值。
在這個例子里，我們設(shè)定資產(chǎn)價格已經(jīng)根據(jù)上述因素完成調(diào)整。評估機(jī)構(gòu)找到這筆貸款資產(chǎn)的4套類比房產(chǎn)，其價值如下：
29萬美元
29.9萬美元
30.8萬美元
31.1萬美元
這些參考值似乎并不支持32.5萬美元的目標(biāo)估值。因此，評估師又再深入地找尋一番，在1英里以外的地方找到另外兩套具有對比性的房產(chǎn)，其價值分別為33.5萬和34.3萬美元。評估師知道，如果他只把這兩套新發(fā)現(xiàn)的房產(chǎn)加入到整個類比房產(chǎn)之列，而不把價值最低的那兩套房產(chǎn)給去掉，目標(biāo)估值同樣無法成立。于是，從相關(guān)方面——面積太小、房子太舊、風(fēng)格不符——評估師認(rèn)為，這兩套低值的房產(chǎn)對目標(biāo)房產(chǎn)的代表意義和最初認(rèn)定的不一樣了，確認(rèn)此結(jié)論后，評估師感到，把這兩套房產(chǎn)去掉是有理有據(jù)的做法。于是，他用下面4套房產(chǎn)的價值進(jìn)行評估：
30.8萬美元
31.1萬美元
33.5萬美元
34.3萬美元
最后得出的評估價值是32.5萬美元。一切操作均按照評估專業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行，評估師相信這個評估值準(zhǔn)確地反應(yīng)了房產(chǎn)的公允市值。這個過程表明，把一項(xiàng)評估值擴(kuò)大5%~10%絕非難事。不過，正常的靈活處理與蓄意操縱之間的差異很微妙，所留下的狡辯空間就很大。
貸款公司知道資產(chǎn)價值通常都會被放大，所以他們也設(shè)計(jì)了一套例行辦法來保證評估師工作的有效性。這些方法一開始都是檢查政府稅收記錄，使用一套或幾套自動估值模型 (Automated Valuation Model，以下簡稱AVM)。這些程序能夠提供該地區(qū)已售資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，包括面積、售出時間、和目標(biāo)資產(chǎn)之間的距離。
AVM顯示，該地區(qū)在過去6個月賣出了18套房子。只有3套房子的售價高于32.5萬美元的評估價，其中兩套已經(jīng)被用做類比房產(chǎn)。這就是評估師虛增評估值的證據(jù)。有時，查看房產(chǎn)照片可以得到更多的信息。不必驚訝，那兩套價格更高的房子要比目標(biāo)房產(chǎn)好得多。實(shí)際上，目標(biāo)房產(chǎn)更接近30.8萬和31.1萬美元的類比房產(chǎn)。如果貸款公司的假設(shè)是對的，也就是說，房產(chǎn)被高估了1.5萬美元，這樣一來，房價就接近31萬美元。顯然，為了得到想要的估值，評估師利用了一些虛增手段。
到了這個地步，貸款公司要么接受評估師的評估價，或者再多多地研究研究。如果他們認(rèn)為1.5萬美元的偏差不算大，那他們可能要求做做案頭復(fù)查。意思就是，另外找一位評估師來復(fù)查之前的評估，無須去房子那里做實(shí)地調(diào)查。從叫法上就可以看出，第二位評估師只需在桌面上工作，只能使用AVM 復(fù)核評估，具體操作由他自己決定。如果貸款公司覺得第一個評估價不太妥當(dāng)，那他們會要求進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。這種復(fù)核范圍更廣，會要求第二位評估師實(shí)地查看房子，查對第一位評估師的工作，如果有必要的話，還要提供其他的類比性房產(chǎn)。
在上述例子中，貸款公司沒有要求任何額外的復(fù)查，而是接受了32.5萬美元的評估價。借款人以評估價獲得了全額的再融資貸款。也就是說，以房子實(shí)際價值計(jì)算，他多借了1.5萬美元。而貸款公司和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可估值偏差的幅度，最后確認(rèn)并簽發(fā)這筆貸款。雖然次級抵押貸款行業(yè)并沒有明文公布標(biāo)準(zhǔn)流程，但是5年的次貸融資和銷售經(jīng)歷告訴我，對我們的投資機(jī)構(gòu)Countrywide、RFC、Household和花旗來說，10%的偏差是可以被接受的。換句話說，投資機(jī)構(gòu)的貸款審批人認(rèn)為房產(chǎn)值31萬美元的時候，他們可以接受的評估價最高可上浮到34.1萬美元，高于34.1萬美元的評估價就會有被打回票的風(fēng)險。10%聽起來可能不多，但是你下面就會看到，這個幅度是推動資產(chǎn)價值實(shí)際增長的主要原因。
