上海體育館附近某樓盤4至6月共成交8套房子，交易中心顯示的成交價為每平方米2.2萬元，而房產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價是，毛坯房單價在每平方米2.6萬元至3萬元之間，裝修房則在3萬元以上。某中介公司業(yè)務(wù)員透露，只要買賣雙方任何一方提出做低或做高房價的要求，我們就會去“搞定”評估公司。
據(jù)了解，目前，上海9個行政區(qū)對房產(chǎn)交易前進行強制性評估，主要作用一方面是銀行考慮到貸款安全，另一方面是防止國家稅收流失。但實際上由于有利可圖，估價中往往會出現(xiàn)明顯高估和低估價值的情況。有知情人透露，從上海60余家良莠不齊的評估公司中的任何一家中，委托方其實都可以輕易拿出一份符合自己利益要求的評估報告，有的估價機構(gòu)出具的估價報告甚至超過標(biāo)的物實際價值100%以上。如此一來，房價評估形同虛設(shè)。
有關(guān)專家認(rèn)為，行政部門要加強對不規(guī)范市場行為進行監(jiān)管。將公益性質(zhì)的詢價與盈利性質(zhì)的評估分開，取消強制性的評估機制，建立公開透明規(guī)范的房產(chǎn)估價公共平臺，從根本上遏制房產(chǎn)估價行業(yè)亂象。
中介可隨時做高做低房價
今年3月，吳先生看中了一套1985年的老公房，成交價68.3萬元。吳先生到銀行貸款時被告知，因為房齡太老，只能貸6成貸款。吳先生要求房產(chǎn)中介“能不能把房價做高一點?”中介提出做高房價到78萬元，銀行就能貸78%，也就是60萬元。中介向吳先生保證，與他們合作的房產(chǎn)評估公司是銀行認(rèn)可的，“不會有問題”。
不久前，記者致電上海5家房產(chǎn)評估公司詢問“外環(huán)線外一套120萬元的房產(chǎn)能否做低房價”。5家都說“可以根據(jù)客戶需求做低房價”。某評估公司的一位先生表示：“做低到97萬元沒問題。如果120萬元的話，不能享受普通住房優(yōu)惠，要交3%契稅，評估成97萬元可以少交兩萬多!”
一套房產(chǎn)可以估高價格，也可以估低價格，業(yè)內(nèi)人士向記者坦承，這一現(xiàn)象在二手房交易中十分普遍。據(jù)了解，做高房價的目的通常是為了套取更多的貸款，甚至通過“陰陽合同”的方式做到零首付。而做低房價可使買賣雙方少繳稅。房價做得越低，逃稅越多。
目前，上海共有9個行政區(qū)房地產(chǎn)交易中心在二手房繳稅過戶前要求房價評估，而各區(qū)指定的評估公司各不相同。中介機構(gòu)普遍反映，9個區(qū)指定的評估公司的評估方式和松緊程度也各不相同。其中，虹口區(qū)和普陀區(qū)最為嚴(yán)格。浦東新區(qū)的評估方式比較特別。記者了解到，浦東的房價評估是由評估公司向交易中心稅務(wù)窗口提供一套價格評估軟件，工作人員在二手房繳稅前將交易價格輸入，該軟件即可自動給出是否符合市場價格區(qū)間的核價結(jié)果。但浦東一般只對非普通住宅和商業(yè)房產(chǎn)進行核價。
為牟利評估難公正
據(jù)了解，評估公司在進駐房地產(chǎn)交易中心后，會從稅務(wù)部門領(lǐng)取一筆費用作為房產(chǎn)核價和評估的“代辦費”，每年通常在十幾萬元左右。上海八達(dá)國瑞房地產(chǎn)估價有限公司有關(guān)人士表示，公司一般在房產(chǎn)交易中心安排兩三名工作人員，人均月工資約四五千元，算下來，這筆“代辦費”剛好抵消人力成本，甚至可能還要虧本。
業(yè)內(nèi)人士透露，銀行和財稅部門引進房產(chǎn)評估公司，主要是考慮到貸款安全和防止國家稅收流失。剛開始基本不收費，很多評估公司是虧本的，但現(xiàn)在情況變了。因為盈虧不能相抵，不少評估公司就在非正常的路徑上動起了腦筋。“很多中介公司與評估公司有密切的經(jīng)濟往來，這樣房價就可以做高或做低了，部分房產(chǎn)評估公司早已不是代表公正和中立的機構(gòu)。”
知情人士告訴記者，最常見的方式就是中介公司用“好處費”搞定房產(chǎn)評估公司。例如，在合同價不低于市場價70%的情況下，按照可省下費用的30%至50%給予評估公司“好處費”，即可通過核價。
“現(xiàn)在有些區(qū)的評估機構(gòu)甚至出現(xiàn)了變相亂收費的情況。中介公司想要做低房價，只要到指定的評估公司繳納上萬元手續(xù)費就可以放行。”
對于這種指責(zé)，評估公司均矢口否認(rèn)，稱公司的估價師絕對不會為牟利而亂估價。“這種行為不僅違紀(jì)，還是違法的。最多就是各個估價師評估眼光和角度不同，但差別也就在幾百元，不會差太多。另外估價師協(xié)會也有相關(guān)的制約措施。”
不過，一位房地產(chǎn)估價行業(yè)的資深從業(yè)人員告訴記者：“要對一套物業(yè)進行專業(yè)評估，至少必須前往現(xiàn)場勘察。尤其是二手房，受市場環(huán)境、房源具體情況的影響相當(dāng)大，各種細(xì)微的差別都會影響成交價格，不到現(xiàn)場實地勘察根本無法對房源進行專業(yè)評估。”而目前各區(qū)交易中心進駐的評估公司，顯然沒有完全作到這一點。
房產(chǎn)評估急需規(guī)范
記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作好一份二手房評估報告，只需十幾分鐘甚至更短的時間就決定了買賣雙方的經(jīng)濟利益。
對此，記者詢問進駐某區(qū)交易中心的評估公司，工作人員不耐煩地解釋，有政府?dāng)?shù)據(jù)，我們根據(jù)以往的記錄得出市場估價，“這個就不用你們操心了”。也有估價公司表示，一般會采用市場比較法對具體房源進行評估，挑選至少三個以上的評估房屋在成交時間、地段、房齡、戶型等方面盡可能地接近成交實例，與評估目標(biāo)進行比照，估算出目標(biāo)房屋的合理價格。
對于部分房產(chǎn)評估公司亂評估、亂收費，該市房地產(chǎn)估價師協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，不同評估公司對同一套房屋有不同的評估價很正常，一般都會有上下浮動的合理范圍，但由于目前市場競爭激烈，也不排除有企業(yè)隨意抬高或壓低評估價。如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)有做低或做高評估價的行為，協(xié)會將在每年的年檢中予以“扣分”并要求整改，嚴(yán)重的可以吊銷企業(yè)估價的資質(zhì)。
該負(fù)責(zé)人還表示，如果購房者對于估價公司的結(jié)論有異議，可以要求重新評估。“協(xié)會將委托下屬的專家委員會，對估價報告重新審查。”
有關(guān)專家認(rèn)為，行政部門最重要的職責(zé)是提供良好的社會服務(wù)，提供公開透明的評估服務(wù)并對不規(guī)范的市場行為進行監(jiān)管。最簡單的做法，就是將公益性質(zhì)的詢價與盈利性質(zhì)的評估分開，特別是取消強制性的評估機制。由辦稅窗口直接告訴買賣雙方合理的價格范圍，建立上海二手房估價的公共平臺，任何人都可以公開透明地查詢到合理的基準(zhǔn)價。
