成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。
成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。
成本估價法的基本公式
一、新建房地產的成本估價法公式
新建房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為：
新建房地產價格=土地使用權出讓金+動拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專業費用+開發商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發利潤
1、土地使用權出讓金—土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。
2、動拆遷費用—包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元。
3、征地費用—征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。
4、市政配套增容費—對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容(指水、煤氣、電話等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。
5、建設工程費用—這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創造條件的工程)。室外工程費(指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設費用)。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。
6、開發商投資利息—投資利息包括支付土地費用的利息、建設工程費用的利息、專業費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態計算和動態計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開發周期為2.5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為(年利率為10.08%)：
7、銷售費用—這項費用包括市場推廣費(廣告費)、銷售代理費、銷售手續費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%.開發項目規模較大的(如10萬平方米以上的項目)，這項費用比例可相應降低，尤其是廣告費用。
8、相關稅費—相關稅費是指營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。如果契稅(以出讓方式取得土地使用權時繳納，稅率為3%)米計入土地費用，則應單獨列出。“二稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%.
9、開發利潤—開發利潤應視整個房地產市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產開發利潤多在30%～50%以上，有的高達100%.而近兩三年，房地產市場低迷，銷售不暢，為數不少的房地產企業無利銷售甚至虧本銷售，房地產行業利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產項目開發周期在2年以內(不包括2年)的住宅。利潤率可取15%～20%;開發周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.商業樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低。
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