在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常會(huì)碰到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶有一定的租約限制，租約的合法性及租金的合理性在很大程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)值，若租約租金高于市場客觀租金，對(duì)于買受方而言，未來能夠帶來的租金收益高于市場租金，作為等價(jià)交換，買受方應(yīng)付出高于正常市場價(jià)格的買價(jià)；反之，當(dāng)租約租金低于市場客觀租金時(shí)，買受方將蒙受一定的租金損失，則支付的價(jià)款必然低于市場價(jià)格。只有當(dāng)租約租金與市場客觀租金水平相當(dāng)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生的影響才會(huì)降到最低，因此估價(jià)人員在對(duì)待有租約限制的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況采用合適的方法進(jìn)行估價(jià)。
一、三種估價(jià)方法對(duì)有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的適用性
1、市場法：市場法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。但在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》所規(guī)定的個(gè)別因素修正內(nèi)容中，無租約限制修正這一項(xiàng)目，且在實(shí)際調(diào)查及選取交易案例時(shí)，很難獲得成交案例是否附租約以及租約租金和租期等情況，因此通常市場法求取的比準(zhǔn)價(jià)格較難考慮到租約限制。目前通常有兩種解決方法：一是盡量選擇剩余租期和租金標(biāo)準(zhǔn)相同或相近的可比實(shí)例，分別測算各可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象租約的影響值，以估價(jià)對(duì)象租約影響值與可比實(shí)例租約影響值的比值作為修正系數(shù)在個(gè)別因素中予以修正；二是先用市場比較法直接測算無租約限制的公開市場價(jià)值，再扣除由收益法求出的租約限制影響值，即為考慮租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值。
2、成本法：成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適主要用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法、或既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于收益性物業(yè)估價(jià)一般不適用，且其在成本法的計(jì)算公式和參數(shù)中無租約限制的因素，因此一般不采用成本法對(duì)有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3、收益法：收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，因此，收益價(jià)格考慮了租約影響。
二、有租約限制的房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問題
通過上面分析，對(duì)有租約限制的收益性物業(yè)，一般選取收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)較為合理，但由于種種原因，在實(shí)際的估價(jià)過程中租約中規(guī)定的租金可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離市場客觀租金，如果一味的參照租約租金來進(jìn)行測算，勢必導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離實(shí)際的市場價(jià)值，帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，因此在評(píng)估過程中應(yīng)注意相關(guān)問題：
1、一些房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目無需考慮相約的限制，如：房地產(chǎn)拆遷價(jià)值的評(píng)估(所存在租約關(guān)系由被拆遷人與承相人解決或拆遷人與承租人另行解決)、房地產(chǎn)交易課稅稅基價(jià)值的評(píng)估(不應(yīng)因租約的存在而使國家稅收發(fā)生流失)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值的評(píng)估等。
2、估價(jià)人員要能準(zhǔn)確把握租約租金與客觀租金之間的關(guān)系及租約的可履行程度，若租約租金與市場客觀租金相差較遠(yuǎn)，應(yīng)采用市場客觀租金作為測算依據(jù)而不是租約租金。
3、租金在租賃時(shí)一次性已經(jīng)支付或剩余租期內(nèi)的部分年期租金已經(jīng)支付，已經(jīng)支付的租金在租賃期內(nèi)不再計(jì)算，出租人在已經(jīng)支付了租金的期限內(nèi)不再有收益權(quán)，該因素對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格影響較大。
4、只考慮已登記租約的限制，根據(jù)《合同法》及《物權(quán)法》，沒有到相關(guān)房產(chǎn)管理部門登記的租賃合同，雖其合法有效性并不因沒有登記而受影響，但是基于產(chǎn)權(quán)理論，物權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)，因此作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)其效力就應(yīng)該優(yōu)先于未登記的租賃權(quán)，此時(shí)的租賃權(quán)就不得對(duì)抗抵押權(quán)，那么設(shè)定抵押權(quán)時(shí)評(píng)估抵押價(jià)值可以不考慮租賃權(quán)的限制。
5、若租期較短，即租賃期限早于或同時(shí)于抵押期間結(jié)束的，租約對(duì)抵押物的處置價(jià)值不構(gòu)成約束，因此可不考慮租約限制的影響。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)性與藝術(shù)性結(jié)合的學(xué)科，房地產(chǎn)估價(jià)本身就是一種權(quán)利的估價(jià)，不同權(quán)利限制的必將導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果，作為行業(yè)從業(yè)人員，應(yīng)該在執(zhí)業(yè)過程中不斷深入研究各種權(quán)利限制對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響，以推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的不斷發(fā)展。因此，為求得科學(xué)、客觀、合理的估價(jià)結(jié)果，全面履行估價(jià)師職責(zé)，對(duì)有租約限制房地產(chǎn)的評(píng)估，我們應(yīng)評(píng)估房地產(chǎn)所附租約的租約影響值，尤其是租約的租期長，租金市場租金差別較大的房地產(chǎn)。
