房屋評估是評估什么?
一、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結構、裝修、設備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現值。城鎮各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉讓、析產、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。
二、房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。
房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。
重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。
1、建筑安裝工程造價(簡稱工程造價)，一律按房屋評估時前一年執行的《XX省建筑工程預算定額》及各市發布的單位估價表、《XX省統一安裝工程預算定額單位價目表》、XX省建筑安裝工程費用定額以及有關規定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業取費標準的確定，省轄市按地市級企業取費，縣或縣級市按縣市級企業取費;材料價格的調整系數，一律按當年當地政府規定的材料價格調整系數及規定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。
2、室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3、土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。
4、拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業損失費等。
5、房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近于零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數和應趨近于零。
6、根據房屋的特殊結構，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當地的標準和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2、8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業務上的具體規定，作出增減價值的規定。
三、房屋分類：按部頒《城市房產會計制度》的規定，房屋常用結構分為四類七等
1、鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝飾良好，設備比較齊全。
2、磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3、磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其它房屋。
4、磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結構，這類房屋一般是外部有裝修處理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
四、房屋耐用年限及殘值率：
5、磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。
五、房屋新舊程度的評估標準：房屋新舊程度評估標準(見附表一)，是根據部頒《房屋完損等級評定標準(試行)》，參考典型代表城市的有關資料確定，原則上將房屋按常用結構分為鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、簡易結構四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結構、裝修、設備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應與相應的質量等級相吻合。
6、磚木結構三等：結構簡單、材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。
7、簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。
在評估時，如建筑情況復雜，各地可根據具體情況，在每等內可再分級。有些房屋介于兩個等級之間，應以主要結構為主定級。
六、房屋建筑面積的計算：房屋評估計價一律按房屋的建筑面積(平方米)計算其價值。戶建筑面積計算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國家經委《建筑面積計算規則》的規定計算。房屋使用面積按建設部《住宅建筑設計規范》的規定計算(其規定附后)。
七、房屋評估計價方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)，根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現值(凈值)。其計算公式如下：
1、房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
2、房屋現值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
3、房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現值(凈值)。
4、年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
5、年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
八、房屋評估計價工作程序：
1、凡進行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關證件向當地房地產交易管理處(所)申報，由當地房地產交易管理處(所)安排專業評估人員進行評估作價。
2、評估人員要對房屋圖卡資料復查核對，進行現場勘察、測繪、評議，準確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標準勘察記錄房屋的結構、裝修、設備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。
3、整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值(原值)、現值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。
4、整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表(見附表二、三)，作為提供確定房屋價格的依據。
九、各市、縣房地產主管部門可依據本辦法結合當地實際，制定具體實施細則。
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