房屋交付合同中的交付標(biāo)準(zhǔn) 在商品房買賣合同糾紛案件中，常會(huì)對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)有不一致的理解，商品房買賣合同中驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的選項(xiàng)經(jīng)常為經(jīng)驗(yàn)收合格,對(duì)經(jīng)驗(yàn)收合格概念的理解通常有兩種意見，一種意見認(rèn)為,經(jīng)驗(yàn)收合格是指開發(fā)商組織的工程竣工驗(yàn)收合格，一種意見認(rèn)為應(yīng)該是指綜合
房屋交付合同中的交付標(biāo)準(zhǔn)
在商品房買賣合同糾紛案件中，常會(huì)對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)有不一致的理解，商品房買賣合同中驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的選項(xiàng)經(jīng)常為 經(jīng)驗(yàn)收合格 ,對(duì) 經(jīng)驗(yàn)收合格 概念的理解通常有兩種意見，一種意見認(rèn)為, 經(jīng)驗(yàn)收合格 是指開發(fā)商組織的工程 竣工驗(yàn)收 合格，一種意見認(rèn)為應(yīng)該是指 綜合竣工驗(yàn)收 合格。那么 竣工驗(yàn)收 和 綜合竣工驗(yàn)收 有何不同?要理解 經(jīng)驗(yàn)收合格 的概念，首先，應(yīng)弄清什么是 竣工驗(yàn)收 ，以及弄清楚國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)針對(duì)的對(duì)象及其交付具備的要求。
一、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的 經(jīng)驗(yàn)收合格 ，是指經(jīng)國(guó)家行政主管部門依法進(jìn)行的 驗(yàn)收合格 。
1、建設(shè)單位組織的工程 竣工驗(yàn)收 合格，不是商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的 經(jīng)驗(yàn)收合格 。
有的意見認(rèn)為,根據(jù)的是國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，該條例第十六條規(guī)定 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。 故只要經(jīng)開發(fā)商組織了設(shè)計(jì)、施工等單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收就可交付。但筆者認(rèn)為，開發(fā)商組織設(shè)計(jì)、施工等單位的竣工驗(yàn)收合格不是商品房交付標(biāo)準(zhǔn)中的驗(yàn)收。理由如下：
首先， 建設(shè)工程 與 建筑工程 是兩個(gè)概念。該條例總則第二條中明確了建設(shè)工程的含義 本條例所稱的建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道、設(shè)備安裝工程及裝修工程 ， 該驗(yàn)收對(duì)象是針對(duì)包括土木工程、建筑工程、線路管道等各種類型 建設(shè)工程 的驗(yàn)收，而 建筑工程 只是 建設(shè)工程 中的一類工程，故 建筑工程 的交付除必須符合建設(shè)工程交付的標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)適用專門的《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定。
其次，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》主要是為了針對(duì)的是建設(shè)、施工等單位的工程質(zhì)量管理方面進(jìn)行的規(guī)定，在該條例各章節(jié)中詳細(xì)地規(guī)定了建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。嚴(yán)格規(guī)定了各方的責(zé)任與義務(wù)。調(diào)整的是建設(shè)單位(發(fā)包單位)與施工、設(shè)計(jì)、勘察等單位負(fù)責(zé)的工程質(zhì)量責(zé)任關(guān)系。而且有時(shí)，在工程建設(shè)時(shí)，建設(shè)單位如果自己施工的，建設(shè)單位與施工單位還可以是同一公司。
再次，在《中華人民共和國(guó)建筑法》中對(duì) 建筑工程 的交付條件和標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)規(guī)定，該法第二條規(guī)定在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的建筑活動(dòng)及其監(jiān)督管理應(yīng)當(dāng)遵守該法，其第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不格的，不得交付使用。 其中明確規(guī)定了交付竣工驗(yàn)收的 建筑工程 ，必須具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付，必須經(jīng)國(guó)家行政主管部門組織的驗(yàn)收合格。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 竣工驗(yàn)收 合格與建設(shè)單位組織的工程 竣工驗(yàn)收 程序與驗(yàn)收單位完全不同。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房交付給買受人時(shí)應(yīng)該達(dá)到何標(biāo)準(zhǔn)?根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)， 或者銷售、出租商品房的行為。 第十七條規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng) 對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 第十八條規(guī)定 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收; 住宅小區(qū)等群體開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
