關鍵詞：商品房交付、竣工驗收、交付條件、交付標準 商品房買賣合同約定出賣人履行合同的一項主要義務就是把符合合同約定的商品房交付買受人占有。縱觀我國現(xiàn)行大多數(shù)商品房買賣合同的約定，出賣人都把首要交房條件約定為該商品房經(jīng)驗收合格或該商品房綜合驗收合格。作
關鍵詞：商品房交付、竣工驗收、交付條件、交付標準
商品房買賣合同約定出賣人履行合同的一項主要義務就是把符合合同約定的商品房交付買受人占有。縱觀我國現(xiàn)行大多數(shù)商品房買賣合同的約定，出賣人都把首要交房條件約定為該商品房經(jīng)驗收合格或該商品房綜合驗收合格。作為買受人一般很難了解商品房驗收合格的具體標準。從而在合同履行過程中產(chǎn)生大量矛盾,出現(xiàn)買受人不接收商品房的情況，或者出賣人將還沒有經(jīng)過驗收的商品房進行交付，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。明確交付條件和標準能夠規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，保護消費者的權益。
一、立法現(xiàn)狀
在實踐中，對商品房法定交付條件理解為驗收合格，但對驗收合格是指僅指質量合格，還是包括規(guī)劃、消防、環(huán)境等在內的綜合驗收合格。法律、法規(guī)對法定交付條件規(guī)定不明確，導致司法實踐的不統(tǒng)一。
1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。但對何為竣工驗收，驗收具體程序并沒有做出具體規(guī)定。
1998年7月20日國務院常務會議通過《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條規(guī)定：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況;(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。這兩條雖對建設工程竣工后的驗收程序作了基本規(guī)定，明確了經(jīng)過驗收才能交付使用，但是并沒有明確建設單位向商品房購買人交付的商品房必須經(jīng)過建設行政主管部門驗收后才能交付。因此，在實踐中對該條存在兩種不同的理解，一種是根據(jù)《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的,方可交付使用;認為經(jīng)過自己組織的竣工驗收合格的商品房就可交付消費;另一種則認為必須經(jīng)過建設行政主管部門的驗收后才能交付消費者。
二、比較現(xiàn)行立法關于竣工驗收的規(guī)定
商品房必須是驗收合格的建設工程才能交付，相關的房地產(chǎn)法律法規(guī)對此有規(guī)定，這點并不異議,關鍵是對驗收程序理解有差異,就會導致對交付條件認識不一致。
從2000年1月30日后,開發(fā)商主要依據(jù)《建設工程質量管理條例》第十六條:建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的,方可交付使用。第四十九條規(guī)定,建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。《建設工程質量管理條例》對竣工驗收的程序與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對竣工驗收的程序相比確實進行了變化,但是不能因此認為建設單位向商品房買受人的交付條件只要經(jīng)過由建設單位組織的竣工驗收合格就達到了交付條件。
其一,通過《建設工程質量管理條例》的名稱可以看出:這是針對建設工程質量所做的規(guī)定,建設單位組織的竣工驗收合格僅表明建設工程主體質量驗收合格,而建設工程中消防、規(guī)劃等是否合格自然不是由該質量管理條例能調整的,而應由相應的行政法規(guī)及地方性法規(guī)來作出規(guī)定。其二,《建設工程質量管理條例》調整的是建設單位、勘察設計單位、施工單位、監(jiān)理單位之間的法律關系,該條例第十六條規(guī)定,這里是指施工單位只要通過建設單位組織的竣工驗收后,施工單位就可將建設工程交付給建設單位,而建設單位與商品房買受人之間為買賣關系，建設單位交付竣工驗收合格的房屋還應包括規(guī)劃、消防、環(huán)境等在內的綜合驗收合格。其三,《建筑法》第六十條規(guī)定,交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。根據(jù)《建設工程質量管理條例》第十六條，可以看出建設單位組織的僅僅是質量驗收，而根據(jù)《建筑法》第六十條，還應具備國家規(guī)定的其他竣工條件。其四、建設部于2000年6月頒布實施了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》,該規(guī)定是為了貫徹《建設工程質量管理條例》，第五條規(guī)定:工程符合下列要求方可進行竣工驗收,其中包括質量驗收,規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的驗收,而且還需符合無工程款拖欠等要求。所以竣工驗收合格并不是單指質量驗收合格，還應包括規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的綜合驗收。
